معادلات معاملات و مصالح

بررسی اظهارات اخیر رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره دستور رهبری برای ممنوعیت معاملات غیر رسمی زمین و مسکن

مجمع تشخیص مصلحت نظام این روزها در کنار سایر مسائل درگیر اختلاف‌نظر میان شورای نگهبان و مجلس بر سر طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» شده است؛ به‌طوری‌که رئیس این مجمع ناچار شده نسبت به آن توضیحاتی ارائه دهد و نسبت به فضاسازی‌های انجام‌شده انتقاد کند. براساس طرح مجلس، اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول سلب شده و این معاملات باید ثبت رسمی شوند. این طرح البته به دلیل مغایرت با شرع، مورد مخالفت شورای نگهبان قرار گرفت و در نهایت تصمیم‌گیری درباره آن به مجمع تشخیص مصلحت نظام سپرده شد. البته مقام رهبری موافقت خود را با این طرح اعلام فرموده‌اند. یک حقوقدان در گفت‌وگو با هم‌میهن تاکید کرد: «اعتبار شرعی» اسناد مربوط به اموال غیرمنقول محل اختلاف میان مجلس و شورای نگهبان است و الزام به ثبت اسناد مسئله جدیدی در قانون کشور نیست. «سلب اعتبار» از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول طرحی است که از سال 1399 توسط مجلس مورد پیگیری قرار گرفت؛ طرحی که دولت و دستگاه قضایی کشور نیز با آن همسو بوده و حتی توسط مقام رهبری نیز مورد تاکید قرار گرفته‌‌اند. دراین باره مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی غیرقانونی دانستن اسناد عادی را در راستای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن لازم ارزیابی کرده بود. سید محمدهادی سبحانیان، رئیس سازمان مالیاتی کشور نیز در حساب توئیتری خود درباره لزوم اعتبارزدایی از اسناد عادی نوشت: «به شکرانه این فرمان تاریخی، عرصه را برجریان فرار مالیاتی و پولشویی تنگ خواهیم کرد.» این نوشته سبحانیان احتمالاً به سخنان 6 تیرماه مقام رهبری اشاره دارد. ایشان در دیدار با رئیس، مسئولان و جمعی از قضات و کارکنان دستگاه قضا تأکید کردند:«باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.»

با این حال طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تاکنون دو بار از سوی شورای نگهبان رد شده است. علت این مسئله را نیز شورای نگهبان خلاف شرع بودن بطلان این معاملات عنوان کرده است. این مصوبه پرچالش اما در سال ۱۴۰۱ برای تعیین‌تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد و در حال حاضر در انتظار تصمیم نهایی مجمع تشخیص مصلحت نظام است. بسیاری از متخصصان بر این باورند که اعتباردائمی معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول زیان‌های اقتصادی بسیاری را متوجه اقتصاد کشور کرده و زمینه مفسده‌های اقتصادی مانند زمین‌خواری، فرار مالیاتی و پولشویی، زمینه فرار مالیاتی و پولشویی و در نهایت ایجاد حجم بالایی از دعاوی در دستگاه قضایی را فراهم کرده است. این موارد البته تنها گوشه‌ای از مشکلات ایجادشده در سایه اعتبار دائمی معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول یا همان قولنامه‌های غیررسمی ثبت نشده است.

آخرین وضعیت طرح مجلس

صفدر کشاورز، معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره آخرین وضعیت این مصوبه در مجمع تشخیص مصلحت نظام گفت:«از دی‌ماه سال گذشته تاکنون ۵ جلسه اصلی با کمیسیون اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام با حضور رئیس قوه قضائیه برگزار شده و قبل از آن هم ۲۵ جلسه با اعضای کمیسیون قضایی و حقوقی مجمع تشخیص مصلحت نظام به صورت کارشناسی برگزار شده است. در نهایت این طرح به کمیسیون اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شده است که اکنون تا تبصره ۶ ماده ۱۰ طرح بررسی شده و بررسی مابقی طرح ظرف ۲ الی ۳ جلسه دیگر به اتمام خواهد رسید. در مجمع تشخیص مصلحت نظام مخالفتی با این طرح وجود ندارد و فرمایشات مقام معظم رهبری در خصوص اسناد عادی مسیر را هموار کرده است.» سیداحسان خاندوزی، وزیر امور اقتصادی و دارایی نیز سلب اعتبار از اسناد عادی و قولنامه‌ای را یکی از موانع حل و فصل مشکلات اقتصادی کشور و همچنین مشکلات حقوقی و پرونده‌های کلان توصیف کرده است که چندین ماه است در دستور کار قرار گرفته است. او با ‌اشاره به نقش این موضوع در اثربخشی قوانین مالیاتی بیان کرد:«ما در حوزه وزارت اقتصاد برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، حتماً این موضوع را به‌عنوان یک پیش‌شرط لازم داشتیم و از آن‌جایی که مصوبه مجلس شورای اسلامی با ایرادی از سوی شورای نگهبان مواجه شده بود، از مجمع تشخیص مصلحت نظام تقاضا کردیم که در این زمینه گره‌گشایی کند».

مخالفت مجمع تشخیص مصلحت نظام با نظر رهبری؟

با این حال چند روزیست که ادعاهایی مبنی بر نگارش نامه‌ای از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام به رهبر انقلاب و مخالفت با نظر ایشان درباره بی‌اعتبار کردن اسناد غیررسمی مطرح شده است. صادق آملی‌لاریجانی، رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام اما این موضوع را تکذیب کرد و گفت:«برخی این‌جور القا کردند گویی ما نامه‌ای به رهبری انقلاب دادیم و گفته‌ایم حرف شما را قبول نداریم و بعد رهبری گفتند اگر مجمع تشخیص، مصلحت یقینی مورد نظر من را قبول ندارند، هر چیزی که خودشان تشخیص می‌دهند عمل کنند.» او افزود: «برخی‌ها فضاسازی می‌کنند و یکی که تحت سماوات سبع تا تحت ارضین سبع کارشناسی می‌کند، می‌گوید باید خون گریه کرد، اگر این حرف [نامه مجمع تشخیص مصلحت به رهبری انقلاب] درست باشد، دیگری می‌گوید آقای لاریجانی در برابر رهبری انقلاب شرم کن! درحالی‌که ما نه جلسه داشتیم و نه نامه نوشته‌ایم.» آملی‌لاریجانی با انتقاد از فضاسازی‌ها تصریح کرد: «این چه حرف‌هایی است که می‌زنید؟ چرا آنقدر دروغ می‌گویید؟ کسی که ردای پیغمبر پوشیده است، باید دروغ بگوید؟ ما طرح را معطل کرده‌ایم؟ پس این جلسات چه بوده است؟ ما مخالف نظر رهبری انقلاب نامه نوشته‌ایم و جلسه گذاشته‌ایم و مصوبه داشته‌ایم؟ چرا دروغ می‌گویید؟ ما نه جلسه داشته‌ایم و نه نامه نوشته‌ایم. عده‌ای از فضلا در حوزه علمیه قم که متدین و دغدغه‌مند هستند دور هم جمع شدند، طرح مجلس را دیدند، با کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تشخیص مصلحت جلسه گذاشتند، با پژوهشگاه شورای نگهبان جلسه گذاشتند، با خود همین کارشناسانی که این ادعاها را دارند جلسه گذاشتند و خود فضلا هم بحث کردند. مجموعه خیلی خوبی زحمت کشیدند و برخی از ادعاهای مطرح‌شده را رد کردند. مثلاً اینکه گفته شد هیچ‌ جای دنیا اسناد غیررسمی حجت نیست، این بندگان خدا زحمت کشیدند و گفتند این حرف خلاف است. در ذیل نامه خودشان هم وقتی آن پیشنهاد را دادند [به رهبری انقلاب] نوشتند که با این همه، نظر فقهی و رهنمودهای حضرتعالی (رهبری انقلاب) برای ما و همه مسئولان ملاک عمل است.»رئیس مجمع تشخیص مصلحت نظام گفت:«حتی رئیس قوه قضائیه هم در جلسه با جامعه مدرسین حوزه علمیه قم توضیح داد، هم در کمیسیون حقوقی مکرر گفت که ما کاری به بطلان معامله در واقع نداریم. ما می‌گوییم در دستگاه قضایی اگر کسی سند رسمی نداشت در مقابل اسناد رسمی، دعوی او را نپذیریم. این هم البته به حسب حکم اولیه شرع، مشکل است ولی خیلی فرق می‌کند تا اینکه کل معاملات را که فقها 1400 سال در کتب فقهی حکم کردند صحیح است، بگویید باطل است. وزیر اقتصاد برای من نامه نوشته است اما پیش از اینکه به دست بنده برسد در فضای مجازی آن را منتشر کردند. در آنجا گفته شده است که به نظر کارشناسان و نظر قطعی وزارتخانه، تنها ضمانت اجرای این مسئله، آن است که معاملات را باطل اعلام کنید. این برادرانی که در قم زحمت کشیدند، نامه محضر رهبری انقلاب دادند، در آن نامه گفتند که به نظر ما بدیل‌هایی هم می‌آید ولی نظر شما [رهبری انقلاب] محکّم است. رهبری انقلاب هم گفتند اگر مجمع تشخیص نظر قطعی من را قبول ندارد، نظر خودش را بدهد. در این فضا، حرف حکیمانه و مدبرانه‌ای مطرح شده است. حرف به این قوت، منطق و حکمت چرا آتش به جان شما انداخته است؟»

اعتبار شرعی محل اختلاف مجلس و شورای نگهبان

مصطفی ترک ‌ همدانی، حقوقدان و وکیل دادگستری درباره این طرح و اختلاف شورای نگهبان با مجلس درباره این موضوع به هم‌میهن گفت:«در ابتدا اتفاقاتی که بعد از قانونمندتر شدن ثبت برخی اسناد دم‌دستی یادآوری می‌کنم؛ مانند به نام زدن تلفن‌های همراه یا ثابت که با مشکلات بسیاری همراه بود اما بعد از راه‌اندازی دفاتر خدمات الکترونیک شهروندان به راحتی با احراز هویت نسبت به ثبت سند تلفن خود اقدام می‌کنند. طبیعتاً وقتی درباره املاک و اموال غیرمنقول نیز چنین قانونی وجود داشته باشد و اجرا شود مشکلات کمتر می‌شود.» او ادامه داد:«بسیاری از وکلا معتقدند یکی از بیشترین نوع دعاوی مطروحه دعاوی مرتبط با اختلاف در مالکیت است که این اختلاف نیز به عدم ثبت صحیح یا به موقع یا احراز هویت افراد باز می‌گردد. اما بسیاری از مشکلات با اجباری شدن تنظیم سند مالکیت برطرف می‌شود.» او با تایید این موضوع که عدم ثبت این اسناد زمینه مفاسدی مانند زمین‌خواری،‌ پولشویی یا فرار از مالیات را فراهم می‌کند، بیان کرد:«لازم است یادآوری کنم که ما از سال 1310 یک ماده قانونی در قانون ثبت داشتیم که با وجود قدیمی بودن آن و اینکه گرته‌برداری شده بود از قانون کشورهای دیگر،‌ اما قانونی بسیار کارآمد در گذشته و اکنون بود. این ماده که در واقع ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک است که مقرر کرده:«در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:1) کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است.2) صلحنامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه.» براساس ‌ماده ۴۸ قانون ثبت نیز سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.» ترک همدانی تاکید کرد:«امروز شاهد هستیم که درباره شرکت‌نامه مردم به‌راحتی به اداره ثبت شرکت‌ها مراجعه می‌کنند و این موضوع خیلی خوب میان مردم رایج شده است اما درباره برخی موارد دیگر رایج‌تر این است که بگویند روی برگ کاغذ معمولی قرارداد بنویسیم مسئله‌ای نیست و اگر هم اتفاقی رخ داد به دادگاه مراجعه می‌کنیم. علت عدم اجرایی شدن ماده 47 به ادعای شرعیت داشتن یا نداشتن برخی از مواد قانونی مصوب در دوران قبل از انقلاب. البته این ماده قانونی را شورای نگهبان بعد از انقلاب غیرشرعی اعلام نکرده اما مواردی بوده است که با غیرشرعی اعلام شدن توسط شورای نگهبان عملاً در مقابله با این قانون قرار می‌‌گیرد.» او در توضیح این مطلب افزود:«به‌عنوان مثال در ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی تصریح شده است:«در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی‌گردد.» یعنی اگر دعوایی شد و فردی سند رسمی آورد باید سند رسمی را پذیرفت و براساس شهادت نمی‌توان دعوای طرف دارای سند را ابطال کرد. شورای نگهبان در سال 1367 این ماده را غیرشرعی اعلام کرد و این موضوع فتح بابی شد برای افرادی که برخلاف ماده 47 قانون ثبت اقدام کردند. بنابراین اختلافی که در فرایند قانون‌گذاری ایجاد شده است مربوط به شرعی یا غیرشرعی بودن این رخداد است.» این وکیل دادگستری اظهار کرد:«مشکلات ناشی از این رویکرد تا جایی ادامه یافت که بالاخره قانون‌گذار به این دریافت رسید که نمی‌توان این موضوع را نادیده گرفت و باید راهکاری یافت. در سال 1395 قانونی تحت عنوان «قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور» به تصویب رسید که براساس ماده 62 آن «كلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی كه درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی كه براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند» این قانون بسیار محکم است اما قسمت آخر که به اعتبار شرعی سند تاکید می‌کند شرایط را تغییر می‌دهد.» ترک‌همدانی گفت:«موضوع ثبت اسناد غیرمنقول یک مسئله است اما اینکه سند را به کدام مال غیرمنقول وصل کنیم مسئله‌ای دیگر است. قانون‌گذار در سال 1310 می‌دانست که الزام به ثبت سند باید همراه با شماره‌گذاری ملک باشد. بنابراین در همان قانون ارتباط سند و شماره پلاک را مورد تاکید قرار داد. اما تا بعد از انقلاب این موضوع اجرایی نشد. با پیشرفت علم ناچار شدند ماجرای حدنگار یا کاداستر را الزامی کنند. با اجرای حدنگاری توانستند داده‌های جغرافیایی یک نمره از پلاک ثبت‌شده را با سند رسمی انطباق دهند و یکسان شود.» او اضافه کرد:«در حال حاضر چند مشکل در این زمینه وجود دارد. یکی موضوع شرعیت ماجراست به این معنی که شورای نگهبان بنا به تکلیفی که دارد نمی‌تواند زیربار تصویب مصوبه جدید برود زیرا اسناد بار شرعی دارند ولو اینکه آنطور که ما می‌گوییم روی یک برگه نوشته شده باشد. اما شورای نگهبان تاکید می‌کند حتی با اثبات صحت شهادت شهود نیز باید سند را بپذیریم. بنابراین علت مقاومت شورای نگهبان همین مسئله است.»

این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که با وجود قوانینی که در حال حاضر وجود دارد طرح جدید مجلس چیست و چه تفاوتی با قوانین قبلی دارد؟ گفت:«اگر دقت داشته باشید به‌ویژه بعد از انقلاب هر قانونی که الزام به ثبت سند کرده باشد یک عبارت «مگر به اثبات رسیدن اعتبار شرعی سند» ‌هم وجود دارد اما در طرح مجلس مشکل بر سر همین عبارت است. اگر سند رسمی بگیرید و کاداستر هم درست باشد، اگر دو نفر به اعتبار شهادت شهود علیه شما طرح دعوی کنند دادگاه به اعتبار همین مواد قانونی که درباره اعتبار اسناد رسمی صحبت می‌کند، باز هم دعوی را علیه شما می‌پذیرد. در طرح جدید مجلس، موافقان آن تلاش می‌کنند که به مسئله شرعیت کاری نداشته باشند. این نکته حائز اهمیت است که اگر مصوبه‌ای به شورای نگهبان ارسال شود و شورا درباره آن سکوت کند، بعد از گذشت زمان مقتضی مطرح شده در قانون ،‌ اتوماتیک‌وار مصوبه ارائه‌شده تبدیل به قانون می‌شود که این موضوع مسبوق به سابقه هم بوده است. اما درباره طرح مجلس به نظر می‌رسد شورای نگهبان بر رد آن اصرار دارد و به همین دلیل پرونده به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شده است. مجمع نیز می‌داند که در این‌باره اسناد بسیاری وجود دارد که قابل بحث هستند.»