افزایش کلاهبرداری مسکن
سال ۱۴۰۰ حدود ۳۵هزار فقره پرونده با موضوع جعل و کلاهبرداری پیشفروش ساختمان در محاکم قضایی استان تهران تشکیل شد. وقتی این را در نظر بگیریم که سالانه حداکثر 400 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود، میزان کلاهبرداری‌های بخش مسکن عدد قابل تأملی می‌شود.
اقتصاددانان معتقدند پیشفروش قانونی ملک، یکی از راه‌های تامین سرمایه در گردش برای انبوه‌سازان و ایجاد رونق در بازار راکد مسکن است. سیاستگذار نیز بر این نکته واقف است و قانون پیشفروش ساختمان را در سال ۱۳۸۹ تصویب کرد.
با این حال یک سند رسمی از مرکز پژوهش‌های مجلس گزارش می‌دهد درحالی‌که فقط طی دو سال ۹۹ و ۱۴۰۰ در مجموع حدود دو هزار و ۵۰۰ فقره قرارداد پیشفروش مبتنی بر این قانون در کل کشور تنظیم شده است، 35 هزار پرونده جعل و کلاهبرداری پیشفروش ساختمان در سال 1400 به ثبت رسیده است. پس چندان هم بیراه نیست اگر بگوییم هر چقدر که قانون رسمی پیشفروش مورد استقبال قرار نگرفته، روش‌های غیررسمی با استقبال مواجه شده است. مشاوران املاک معتقدند که با اجرای قوانین جدید در حوزه مسکن، می‌توان میزان کلاهبرداری‌ها را کاهش داد؛ زیرا پیشفروش یکی از روش‌های تامین مالی پروژه‌های بزرگ مسکن است و به گفته آنان، کلاهبرداری‌های سال ۱۴۰۰ از طریق فروش یک واحد به چندین نفر انجام می‌گرفته است.
سیاستگذار چگونه از خطر کلاهبرداری بکاهد؟
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک درباره روش کاهش کلاهبرداری‌ها به روزنامه هم‌میهن می‌گوید: آزادسازی پیشفروش و ایجاد سامانه ثبت اطلاعات مسکن، کلاهبرداری‌ها را کاهش می‌دهد.
این فعال حوزه مسکن، درباره افزایش کلاهبرداری‌ها در سال ۱۴۰۰ توضیح می‌دهد: مدت‌ها پیش و چند سال قبل از سال ۱۴۰۰، سیاستگذار، مشاوران املاک را از پیشفروش منع کرده بود.
این فعال حوزه مسکن ادامه می‌دهد: قانون‌گذار در آن زمان، این اقدام را انجام داد تا بتواند از کلاهبرداری‌ها جلوگیری کند. زمانی اسناد و مدارک برای پیشفروش یکی بود و این پیشفروشها هم جایی ثبت و ضبط نمی‌شد. به همین دلیل، کلاهبرداران می‌توانستند یک واحد را به چند نفر بفروشند. سیاستگذار نیز برای اینکه این مشکل را رفع و رجوع کند، چنین مجازاتی برای مشاوران املاک تعیین کرد. اما همین موجب شد که بسیاری از کسب‌وکارها و سازندگان کوچک که توان ساخت یک واحد پنج‌طبقه‌ای را نداشتند، تولید مسکن را کاهش دهند؛ زیرا نمی‌توانستند هزینه‌های تمام کردن پروژه را تقبل کنند.
به گفته گودرزی، وقتی سازنده نتواند هزینه‌های اتمام و ساخت واحد را تقبل کند، مجبور است که واحد را به پیشفروش بگذارد. به همین دلیل هم با ممنوعیت پیشفروش، سازندگان نمی‌توانند مسکن بسازند و عرضه مسکن دوباره، کمتر از تقاضا برای آن می‌شود. این فعال حوزه مسکن در ادامه بیان می‌کند: ممنوعیت پیشفروش خانه‌ها موجب شد که مردم به دردسر بیفتند و کارشان به مراجع قضایی بکشد. اکنون هم دولت به‌دنبال راه‌حلی است که پیشفروش را آزاد کند تا سازندگان کوچک بتوانند کار کنند.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران ملکی در تهران همچنین می‌گوید: البته آزادسازی پیشفروش قرار است با شروط خاص آزاد شود؛ شروطی مانند اینکه راه فرار و راه تخلف بسته شود. گویا شهرداری قصد دارد یک شناسنامه فنی صادر کرده و براساس آن، شناسه واحدها را پیشفروش کند تا کسی نتواند یک واحد را به چند نفر بفروشد.
گودرزی توضیح می‌دهد: گاهی به دلیل اینکه منابع مالی برای اتمام پروژه در دسترس نبود، انجام پروژه چندین سال طول می‌کشید و موجبات شکایت در مراجع قضایی می‌شد.
وی در پایان توضیح می‌دهد که هنوز طرح مربوط به پیشفروش خانه در کشور اجرایی نشده است و مشاوران املاک مجاز به پیشفروش نیستند؛ اما آن‌ها امیدوار هستند که سازمان ثبت اسناد و شهرداری‌ها قوانین را تدوین کرده و پیشفروش هم آزاد شود تا کسی نتواند یک واحد از خانه‌ای را به چندین نفر بفروشد.
نگاه کارشناس / ۱
ناصر ذاکری کارشناس اقتصادی سفته‌بازی را متغیر اصلی بازار مسکن دانست
کلاهبرداری مسکن نتیجه ضعف نظارت است
ناصر ذاکری، کارشناس اقتصادی ضعف قانون‌گذار و سیاستگذار در تدوین و پیش‌بینی قوانین بازدارنده را عامل اصلی آمار کلاهبرداری در سال ۱۴۰۰ می‌داند. او می‌گوید: کلاهبرداری‌های مسکن در سال ۱۴۰۰ به دلیل ضعف نهاد نظارت‌کننده رخ داده است.
به نظر شما چرا کلاهبرداری حوزه مسکن در سال ۱۴۰۰ چنین آمار زیادی داشته است؟
واقعیت این است که امکان کلاهبرداری در پیشفروشها زیاد است، زیرا خریداران معمولاً اطلاعات جامع و کاملی از شرایط مسکن ندارند و تا حدی هم تحت تاثیر فضای بازار قرار می‌گیرند. آنان می‌خواهند زودتر اقدام کنند و خانه بخرند. سازندگان و سرمایه‌گذاران، حتی اگر قصد کلاهبرداری نداشته باشند به دلیل مشکلاتی که پیش می‌آید، در انجام تعهدات خود گرفتار می‌شوند و تحویل مسکن به درازا کشیده و مشکلاتی پیش می‌آید. مسئله‌ای که وجود دارد این است که دولت و نهادهای مربوطه با وجود اینکه ضوابطی برای پیشفروش اعمال کرده‌اند؛ اما نظارت کافی در این مورد وجود ندارد. در فضایی که نظارت وجود ندارد طبیعی است کسانی که می‌خواهند از امکان پیشفروش استفاده کنند، در معرض کلاهبرداری قرار بگیرند.
ممکن است این آمار باز هم در سال‌های بعدی افزایش یابد؟
انتظار این است در حالت کلی، این کلاهبرداری‌ها مدام بیشتر شود. زیرا مشکلات مردم برای تامین مسکن بیشتر است و تلاش میکنند از فرصت پیشفروشها استفاده کنند، سازندگان هم با مشکلاتی مواجه هستند. بنابراین، چه بخواهند و چه نخواهند به نوعی گرفتار همین مسئله می‌شوند. اصل ماجرا این است که در واقع ما در بازار مسکن با تقاضای سفته‌بازانه مواجه هستیم. این تقاضا عملاً اقتصاد خانوار را فلج کرده است. این همان وضعیتی است که داریم می‌بینیم و براساس آن پیش‌بینی می‌کنیم آمارها بدتر شود.
ممکن است دلیل تقاضای سفته‌بازانه این باشد که مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است؟
دقیقاً همین است. براساس آماری که وجود دارد در اواخر دهه ۶۰ و در مقایسه با اکنون، تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن حدود ۱۲ درصد بوده که حالا به ۸۰ درصد رسیده است. یعنی اگر در آن زمان از ۱۰۰ مسکنی که خرید و فروش می‌شد، نهایتاً ۱۵ تقاضا، سفته‌بازانه بود و بقیه واحدهای عرضه‌شده را مصرف‌کننده واقعی می‌خرید اما حالا از هر ۱۰۰ مسکنی که خرید و فروش می‌شود، کمتر از ۲۰ واحد را مصرف‌کننده واقعی میخرد. علت این امر هم آن است که تقاضای سفته‌بازانه در کشور به شکل نامناسبی افزایش یافته است. در واقع نه بورس آن‌قدر جذابیت دارد که مردم در آن سرمایهگذاری کنند و نه دولت آن حمایتی که باید را از آن انجام می‌دهد که مشوقی برای سرمایهگذاری مردم در آن بستر شود. فرصت‌های سرمایهگذاری مستقیم در بخش‌های مولد اقتصادی نیز وجود ندارد. به همین دلیل، تنها امکانی که صاحبان سرمایه می‌شناسند، خرید مسکن، طلا و ارز است. به همین دلیل هم تقاضای سفته‌بازانه هر روز رشد پیدا می‌کند و معضل اصلی اقتصاد کشور می‌شود. هر دولتی که بخواهد حرکت جدی در مسیر اصلاح اقتصاد کشور انجام دهد، باید در مسیری حرکت کند که تقاضای سفته‌بازانه را از بازار مسکن، املاک و مستغلات خارج کند تا اوضاع اقتصادی کشور سامان یابد.
به نظر شما بانک‌ها نقشی در تقاضای سفته‌بازانه که افزایش یافته است، دارند؟
قطعاً همین‌طور است. متاسفانه بانک‌ها جزو مقصران اصلی این پرونده هستند؛ زمانی بانک‌ها با اعطای وام‌های رانتی فرصت‌هایی برای افرادی وابسته و اصحاب قدرت ایجاد می‌کردند که با پول و تسهیلاتی که از بانک‌ها می‌گیرند، بازار املاک و مستغلات را رونق دهند. همین مسئله، موجب گرانی شد. خود بانک‌ها، در وهله بعدی فکر کردند که چرا این پول را به مردم بدهند، خودشان می‌توانند این املاک را خریداری کنند. البته، در سال‌های گذشته بانک‌ها ملزم شدند که املاک خود را عرضه کنند. در یک مرحله از مزایده املاکی که یکی از همین بانک‌های نسبتاً کوچک خصوصی، معرفی کرده بود، قیمت پایه، پنج برابر سرمایه ثبتی بانک بود؛ یعنی معلوم شد این بانک هر پولی از سپرده مردم به دست آورده است را املاک خریده است. این تقاضای سفته‌بازانه که بانک‌ها به آن دامن زدند، یکی از مشکلات اصلی این سیستم است.
چند وقت پیش قانونی تصویب شد که از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود تا این‌گونه مشکلات پیش نیاید. چرا این قانون نتوانست کارکردهای مناسب و درخوری داشته باشد؟
مجموعه سیاست‌هایی که باید در حوزه مسکن طراحی و اجرا شود، یک بسته سیاستی است. ده‌ها عنوان فعالیت باید اتفاق بیفتد که یکی از این اقدامات، مالیات بر خانه‌های خالی است. اصل قضیه از نظر تئوری مشکلی ندارد. اما اینکه فکر کنیم تنها با همین یک قانون می‌توان مشکلات زیاد بازار مسکن را از بین برد، درست نیست. زیرا فردی که می‌خواهد از قیمت ملک سود ببرد، سود خود را از محل افزایش قیمت در طول سال می‌برد. پس حتی اگر خانه خالی بماند و مالیات هم بدهد، انگیزه‌ای برای رها کردن خانه پیدا نمی‌کند. به‌همین دلیل تاثیرگذاری زیادی ندارد. کارکرد واقعی این قانون وقتی تعیین می‌شود که یک بسته سیاستی به وجود بیاید و مثلاً ۲۰ قانون درست و اصولی در حوزه مسکن تدوین شود. یکی از این قانون‌ها مالیات مسکن است.
آیا می‌توان رکود موجود در بازار مسکن را با توجه به تقاضاهای سفته‌بازانه، توضیح داد؟
الان بخش عمده تقاضای بازار مسکن، تقاضای سفته‌بازانه است. بنا بر آخرین آماری که وجود دارد، کمتر از ۲۰ درصد تقاضای بازار واقعی و حدود ۸۰ درصد تقاضا، سفته‌بازانه است. روندهایی که در حوزه سفته‌بازانه رخ می‌دهد، تاثیر بیشتری بر رکود یا رونق بازار مسکن دارد چون ۸۰ درصد سهم معاملات سفته‌بازانه است. طبیعی است که این قسمت در بازار تاثیر بیشتری دارد. حالا باید دید پیش‌بینی صاحبان نقدینگی از وضعیت بقیه فرصت‌های سرمایهگذاری چطور است و دلار و ارز یا طلا و سکه چقدر برای سرمایهگذاری جذاب است. یکی از فرصت‌ها هم فرصت املاک و مستغلات است. بخش سفته‌بازانه، سهم زیاد و تاثیرگذاری در این بازار دارد و اگر بخواهیم رونق یا رکود را توجیه کنیم، مهم‌ترین عامل و متغیری که باید در بررسی خود به آن توجه کنیم همین مدل تقاضا است.
اینکه از نظر قانونی، بنگاه‌های املاکی نمی‌توانند خانه‌ها را پیشفروش کنند، تاثیری در افزایش کلاهبرداری‌ها دارد؟ اصلاً این سیاست، درست است؟
پیشفروش باید فرمولی داشته باشد. زمانی قرار بود مجموعه‌هایی که مجوز پیشفروش دارند و اطلاعات آن‌ها مشخص شده و بعد این پروژه‌ها، به تصویب نهاد مرجع برسد. به‌طور طبیعی، پیشفروش نیاز به مقدماتی دارد. وگرنه خود فرآیند پیشفروش، یک نیاز و ضرورت است. بسیاری از خریداران واقعی مسکن پول خود را آرام‌آرام آماده میکنند و این‌گونه نیست که هر لحظه اراده کنند، مسکن بخرند. آن‌ها در طول زمان، پول پس‌انداز میکنند. پولِ پس‌انداز هم مرحله به مرحله به فرد یا شرکتی که خانه می‌سازد، پرداخت می‌شود و در نهایت خانه تحویل خریدار داده می‌شود.
وظیفه دولت در این فرآیند چیست؟
نهاد دولتی و مسئول خصوصی، باید بتوانند شرایطی ایجاد کنند که فرد متقاضی با خیال راحت و بدون نگرانی در بخش مسکن، سرمایهگذاری کند؛ یعنی پروژه‌هایی که مجاز هستند، با توجه به شرایطی که دارند اعلام شوند و شرایط‌شان در دید عموم قرار بگیرد. پروژه‌هایی که این مراحل را طی کرده‌اند هم باید بتوانند واحدهای خود را پیشفروش کنند تا این‌گونه مشکلات پیش نیاید. مثلاً در بورس، این‌طور نیست که هر شرکتی بتواند سهام خود را ارائه دهد و مردم هم سهام بخرند. ابتدا باید کارشناسی اولیه صورت بگیرد و سازمان بورس، روندهای مالی را بررسی کند. پس از آن، اعلام می‌شود که آیا شرکتی می‌تواند سهام خود را در بورس عرضه کند یا نه. به همین دلیل هم وقتی فرد در بورس سهام میخرد، خیال‌اش راحت است که نهادی شرکت را بررسی اولیه و تایید کرده است. ممکن است اصلاً همان سهام هم زیان‌ده باشد اما اشکالی ندارد. این جزو سازوکارهای طبیعی بازار سرمایه است. فعالیت‌های نظارتی این‌گونه در حوزه مسکن لازم است. نهاد نظارتی باید احساس مسئولیت کند و وارد میدان شود تا پروژه‌ها رده‌بندی شده و مجوزی برای پیشفروش صادر شود. یعنی فقط پروژه‌هایی پیشفروش شوند که همگی خیال‌شان راحت است مشکلی به خریدار تحمیل نمی‌کند.
فرد سرمایه‌گذار، باید پروژه‌های مجوزدار را ببیند و بتواند تصمیم بگیرد در کدام سرمایهگذاری کند. وقتی پروژه‌ای به‌عنوان صندوق مسکن ساختمان به رسمیت شناخته شد – همان طرحی که خیلی دیر آغاز به کار کرد- خریدار خیالش راحت است که مشکلی در فرآیند پیشفروش وجود ندارد. بنابراین می‌تواند به پروژه اعتماد کرده و از آن سهام بخرد؛ بعد هم به تدریج، تعداد سهام خود را افزایش دهد و تا زمانی که پروژه تمام می‌شود، بتواند یک واحد را به تملک خود دربیاورد و مالک شود. متاسفانه این‌ها، همه ایراداتی است که در سیستم دولتی وجود دارد. افراد منتصب در دولت، دغدغه‌ها و اولویت‌بندی‌های متفاوتی با مردم عادی دارند. وقتی در حوزه مسکن به بررسی می‌پردازیم، انگار این نگرانی‌ها و گرفتاری‌هایی که برای مردم وجود دارد برای دولتی‌ها مسئله نیست. وقتی کسی می‌خواهد در حوزه مسکن سرمایهگذاری کند، باید مطمئن باشد که پروژه، پروژه امنی است؛ نه اینکه شیر یا خط بیاندازد و ریسک کند. چرا هیچ نهادی که پروژه‌ها را بررسی کارشناسی کرده باشد وجود ندارد؟ این مردم عادی هستند که در پروژه‌ها سرمایهگذاری میکنند و سرشان کلاه می‌رود. بعد مجبور به شکایت می‌شوند. به همین دلیل هم مشکل پیشفروش ایجاد می‌شود؛ وگرنه وقتی دستگاه دولتی، نظارت‌های لازم را اعمال کند، این مشکلات نیز به وجود نمی‌آید.
نگاه کارشناس / ۲
محمود اولاد استاد دانشگاه علامه مطرح کرد
افزایش قیمت مسکن عامل کلاهبرداری
محمود اولاد، استاد دانشگاه علامه، دلیل اصلی چنین رخدادی را افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ می‌داند. به گفته او فزونی تقاضا بر عرضه، موجب جهش قیمت مسکن می‌شود. در کشوری مانند ایران، سرمایهگذاری در بخش‌های دیگر، به‌خصوص بخش‌های تولیدی، آن‌قدر پرریسک و مسئله‌دار است که سرمایه‌گذار ترجیح می‌دهد در بازار امنی مانند مسکن سرمایهگذاری کند. در واقع ناامن بودن فضای کسب‌وکار را نشان می‌دهد که موجب می‌شود سرمایه‌گذار بودجه خود را به مسکن اختصاص دهد. همین مسئله نیز محرکی برای رشد قیمت‌ها می‌شود.
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرده که در سال ۱۴۰۰، 35هزار پرونده کلاهبرداری در بخش پیشفروش مسکن در تهران تشکیل شده است. به نظر شما دلیل چیست؟
عموماً، در قراردادهای پیشفروش ملکی یک مسئله وجود دارد و آن هم اینکه خریدار و فروشنده هر دو بر چیزی که هنوز تولید نشده است، سرمایهگذاری میکنند. فروشنده قصد دارد با فروش مسکن، خود را تامین مالی کند؛ خریدار هم قصد دارد که پول خود را سرمایهگذاری کند. وقتی چنین شرایطی بر بازار حاکم است، هر دو طرف روی یک نرخ از رشد حساب میکنند و تصور ذهنی آنان از رشد و بهره همان عدد است. همین هم سرآغاز همه مشکلاتی که شما گفتید، می‌شود.
منظورتان از تصور ذهنی را واضح‌تر توضیح می‌دهید؟
مثلاً تصور ذهنی فروشنده این است که اگر از بانک وام بگیرد، باید ۲۳ درصد بهره دهد؛ اما اگر اقدام به پیشفروش کند، راحت‌تر و بدون دردسر، با ۲۰ تا ۲۲ درصد همان کار را انجام می‌دهد. این فروشنده، همچنین یک تصور ذهنی از افزایش قیمت‌ها دارد و نرخ بازدهی خود را در نظر می‌گیرد، بعد اقدام به پیشفروش می‌کند؛ وقتی بعد از چند ماه، افزایش قیمت‌های شدید رخ می‌دهد - در سال ۱۴۰۰ نیز همین اتفاق رخ داد و نرخ مسکن به‌شدت بالا رفت- فروشنده احساس می‌کند که فرآیند تامین مالی برای او بسیار هزینه‌زا بوده است. در واقع این تصور به وجود می‌آید که زحمت تولید مسکن با او بوده است اما سود به جیب فرد دیگری می‌رود. این فروشنده با خود حساب می‌کند که اگر از بانک وام می‌گرفت ۲۳ درصد بهره به بانک پرداخت می‌کرد، اما حالا انگار بیش از ۸۰ درصد بهره پرداخت کرده است. به همین دلیل هم فروشنده ادعاهایی برای باطل کردن معامله، مطرح می‌کند. این مبنای اساسی به وجود آمدن چنین مسائلی است.
برعکس این ماجرا هم صادق است؟
بله. برعکس این اتفاق در شرایطی رخ می‌دهد که خریداران با این تصور که قیمت مسکن بسیار زیاد رشد می‌کند و سود بیشتری نسبت به پس‌انداز پول در بانک به دست می‌آورند، وارد بازار مسکن می‌شوند اما شرایط به‌گونه‌ای پیش می‌رود که قیمت مسکن افزایش چندانی پیدا نمی‌کند. به همین دلیل هم خریدار ضرر می‌کند بنابراین حالا این طرف معامله است که سعی می‌کند آن را به هم بزند. البته معمولاً چون افزایش قیمت مسکن بسیار بالا است، این غش در معامله از طرف فروشنده‌ها رخ می‌دهد.
پس شما فکر می‌کنید دلیل اصلی افزایش حجم کلاهبرداری در معاملات ملکی، افزایش قیمت مسکن بوده است؟
به نظر من دلیل افزایش نرخ کلاهبرداری در سال 1400 به‌خصوص، همین مسئله است. کشور در این سال، شاهد رشد بسیار بالا در نرخ و قیمت مسکن بود. البته، اصلاً این گزارش را ندیده‌ام و به‌طور عمومی مسئله را بررسی کردم.
آیا می‌شود گفت دلیل کلاهبرداری‌ها در این سال این است که مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده که کلاهبرداری و سفته‌بازی در آن زیاد است؟
نمی‌توان چنین حرفی زد زیرا مسکن کالای سرمایه‌ای هست. اصلاً مسکن یعنی سرمایهگذاری و ذخیره کردن پول. این حرف که مسکن کالای مصرفی است یا از کالای مصرفی تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است، پشتوانه علمی ندارد. کسی مسکن را مصرف نمی‌کند؛ مردم خدمات مسکن را استفاده میکنند. در برخی اوقات، این خدمات ماهانه و به وسیله پول اجاره، دریافت می‌شود. در برخی دیگر از موارد، فرد سرمایهگذاری می‌کند و بازدهی این سرمایهگذاری هم این است که دیگر قرار نیست ماهانه پولی برای خدمات مسکن پرداخت شود. هیچ‌کس از فردی که مثلاً کت و شلوار خریده است، سوال نمی‌پرسد که آیا این کت و شلوار را در کمد می‌گذاری که پنج سال استفاده نکنی یا قرار است که پنج سال این کت و شلوار را بپوشی. درصورتی‌که پرسش چنین سوالی وقتی مسئله، مسکن باشد، چندان دور از ذهن نیست. همواره کمبود عرضه نسبت به تقاضا در بازار مسکن وجود داشته است. به همین دلیل هم جهش قیمت در بازار مسکن به وجود می‌آید. بنابراین افزایش قیمت مسکن ربطی به اینکه مسکن کالای سرمایه‌ای است، ندارد.
اینکه مسکن یک کالای سرمایه‌ای شده، به دلیل شرایط اقتصاد ایران است؟
مسکن، کالای سرمایه‌ای است؛ اینکه در کشوری مانند ایران، سرمایهگذاری در بخش‌های دیگر، به‌خصوص بخش‌های تولیدی، آن‌قدر پرریسک و مسئله‌دار است که سرمایه‌گذار ترجیح می‌دهد در بازار امنی مانند مسکن سرمایهگذاری کند. در واقع ناامن بودن فضای کسب‌وکار را نشان می‌دهد که موجب می‌شود سرمایه‌گذار بودجه خود را به مسکن اختصاص دهد. در مقابل سرمایهگذاری در مسکن، طلا و دلار ریسک بسیار کمتر و بازدهی بالاتری دارد. مسکن بسیار ناهمگن است و افراد دائماً می‌خواهند از رانت‌های آن استفاده کنند. در اکثر کشورهای دیگر هم مسکن رو به رشد است که به دلیل شهری شدن و شرایط ویژه مسکن وجود دارد. رو به رشد بودن قیمت مسکن ربطی به سرمایه‌ای بودن این کالا ندارد؛ افزایش قیمت مسکن هم به دلیل فزونی تقاضا بر عرضه است.
