جهش قیمت در اوج رکود/گزارش میدانی هم‌میهن از رشد بیش از ۲۵ درصد قیمت مسکن در دو ماه حکایت دارد

سال‌هاست داستان مسکن و خانه در تهران، تعریفی دیگر از یک فضای امن برای خانواده و مکانی برای شروع یک زندگی مشترک به خود گرفته و حالا برای مردم به آرزو، برای دولت به یک معضل و برای فروشنده و خریدار و حتی بنگاه‌دار به دردسری عظیم و ترسناک تبدیل شده است؛ مسکن در پایتخت هم گران است و هم در رکود. آمارهای سامانه‌های ملکی نشان می‌دهد که در شهریورماه تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران نزدیک ۵۰ درصد افت داشته و گویی نه خریداری جرأت خرید دارد و نه فروشنده‌ای دل فروش خانه‌اش را؛ چراکه هزینه ساخت مسکن ۵۰ درصد افزایش داشته و میانگین قیمت هر متر مربع خانه به بالای ۱۰۵ میلیون تومان رسیده است.

سال ۱۴۰۴ که آغاز شد همه از مذاکره و رونق اقتصادی می‌گفتند اما در اواخر بهار و بعد از جنگ ۱۲ روزه همه چیز بدتر از قبل شد و رکود در مسکن به اوج خود رسید. کارشناسان مسکن عنوان کرده‌اند که وارد مرحله «رکود تورمی مسکن» شده‌ایم؛ این یعنی در دوره‌ای هستیم که معامله خانه و ملک کم می‌‌شود اما قیمت‌های آن در سطح بالا باقی می‌مانند و هر شوک اقتصادی و سیاسی می‌تواند باعث بالا رفتن آن شود.

آنچه در گشت و گذار در بنگاه‌های تهران و سایت‌های خرید و فروش مسکن می‌توان دید این است که خریداران  به دنبال واحدهایی که متراژ زیر ۵۰ متر است هستند تا با پس‌انداز و وام بانکی و حتی فروش ماشین و طلا، بتوانند فعلاً سقفی برای خود مهیا کنند تا شاید در آینده بتوانند جای بهتری گیر بیاورند. از سوی دیگر صاحبان مسکن نیز ترجیح می‌دهد خانه خود را نگه دارند چون دیگر نمی‌توانند با پول آن، حتی در همان محل خانه بخرند و باید مسکن‌های چند سال ساخت در سمت جنوب تهران را برای خرید انتخاب کنند.

براساس آمار و اطلاعات مرکز آمار ایران، تورم نقطه به نقطه بهای کالاها و خدمات برای مصرف‌کننده در پایان شهریور امسال به 45/3 درصد رسید که این شاخص در گروه مسکن34/6 درصد بوده است؛ درحالی‌که این تورم در بهار امسال به 37/2 درصد رسید.

ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران در گفت‌وگو با ایرنا عنوان کرده بود که در سال‌های گذشته شاهد دوره‌های رونق و رکود سینوسی مسکن بودیم، اما هیچ‌گاه زمان آن این‌قدر طولانی نمی‌شد و به نظر می‌رسد تا زمانی که قدرت خرید مردم به تورم مسکن نرسد، همین مشکل پابرجا خواهد بود. بعد از جنگ ۱۲ روزه، همه از کاهش قیمت مسکن در تهران به دلیل نبود امنیت در پایتخت می‌گفتند اما  مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران آن را تکذیب کرد و گفت بعد از جنگ قیمت خانه در مناطق شمالی تهران بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر مترمربع کاهش پیدا کرده بود که به گفته کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک این کاهش نیز باعث انعقاد قراردادی نشد.

با این حال گودرزی دو هفته پیش در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان اعلام کرد که قیمت مسکن در مناطق جنوب تهران در ماه‌های گذشته ۵تا ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع افزایش پیدا کرده و آن کاهش قیمت مسکن ۳۰ تا ۵۰ درصدی که پیشتر اعلام کرده بود، تغییر قیمت اسمی بوده و هیچ‌یک به تنظیم قرارداد نرسیده است و گزارش میدانی بازرسان نشان می‌دهد در مناطق شمالی پایتخت نیز تغییر قیمت فروش نداشته و نرخ‌ها ثابت مانده است. او همچنین در گفت‌وگویی دیگر متوسط قیمت هر مترمربع مسکونی در پایتخت را بین ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان اعلام کرد و پیش‌بینی کرده قیمت مسکن در نیمه دوم سال ثابت بماند.

تفاوت محل به محل در شرق

براساس آمار هفته دوم مهر امسال، نرخ ارز بر قیمت مسکن تاثیر گذاشته و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از حدود ۸۵ میلیون تومان در ابتدای مرداد به حدود ۱۰۷ میلیون تومان در ابتدای مهر رسیده است که بیانگر رشد تقریبی 25/8 درصد در این بازه دو ماهه است و در مناطق شمالی تهران مانند نیاوران، زعفرانیه و الهیه، قیمت‌ها به بیش از ۲۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده‌اند. مناطق جنوبی و حومه شهر مانند پردیس، پرند و اندیشه نیز افزایش قیمت را تجربه کرده و میانگین قیمت از ۳۵ میلیون تومان به حدود ۴۴ میلیون تومان یعنی افزایش حدود 25/7 درصدی رسیده است.

محمد، در شرق تهران سکونت دارد و قرار است با همسر خود با وام ازدواج و فروش ماشین خانه بخرند اما اوضاع چندان روبه‌راه نیست. او به «هم‌میهن» می‌گوید: «قیمت‌ها بدون حساب و کتاب است، مثلاً قیمت محله وحیدیه با محله ارباب مهدی که کنار هم هستند بسیار متفاوت است و انگار از شهری وارد شهر دیگر شده‌ایم.»

فاطمه، همسر او نیز می‌گوید که معمولاً چندین سال از ساخت خانه‌های این مناطق گذشته و صاحبخانه فقط دستی بر روی آپارتمان کشیده و توقع دارد با قیمت متراژ خانه نوساز به ما بفروشد: «در این منطقه از شهر برای خرید خانه ۵۰ متری حداقل باید ۳ میلیارد تومان داشت که قطعاً به پول ما نمی‌رسد، خانه ۳۰ یا ۴۰ متری نیز قدیمی‌ساز هستند که باید چند صد میلیون خرج بازسازی آن کرد که واقعاً نمی‌صرفد.»

حسین نیز در منطقه تهران پارس به دنبال خانه می‌گردد، او می‌گوید که بنگاه‌دار یک خانه ۱۵ سال ساخت را متری ۷۰ میلیون تومان به او معرفی کرد درحالی‌که آپارتمان نوساز در آن منطقه میانگین حدود ۸۰ میلیون تومان است! او گفته: «چند بنگاهی نیز متراژ خانه‌ها را کمتر از متراژی که در سند خورده اعلام می‌کنند که مشتری را جذب کنند درحالی‌که هر یک متر اختلاف برای من که به سختی می‌توانم پول خانه را جور کنم حدود ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان فرق معامله است.»

حسین همچنین از بنگاه‌دارانی شاکی است که خانه‌های مشتری‌ها را با تلفن خودشان در سایت‌های خرید و فروش خانه ثبت می‌کنند و اینگونه آنها هستند که قیمت خانه را تعیین می‌کنند و صاحب‌خانه اصلاً در جریان معامله نیست.

گران و راکد در غرب تهران 

سایت گسترش‌نیوز روز ۲۷ مهر، در گزارشی قیمت مسکن در منطقه ۱۰ تهران را اینگونه عنوان کرده است: برای نمونه، یک واحد ۴۱ متری یک‌خوابه، با سال ساخت ۱۳۸۱ در محله سلسبیل شمالی، با قیمت دو میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان آگهی شده است که هیچ امکانات ویژه‌ای نیز ندارد. در آگهی دیگری، یک واحد ۶۳ متری یک‌خوابه، ساخت سال ۱۳۸۷ مربوط به محله زنجان جنوبی و واقع در خیابان اسدی، با قیمت پنج میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

در یک آگهی دیگر، یک واحد ۷۵ متری دو خوابه، با سال ساخت ۱۳۹۳ در محله آذربایجان، با رقم هفت میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در یک آگهی منتشرشده دیگر، یک واحد ۸۵ متری دو خوابه، ساخت سال ۱۴۰۰ مربوط به محله سلسبیل، با قیمت ۹ میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان معامله می‌شود. همچنین، یک واحد ۱۳۵ متری سه‌خوابه، با سال ساخت ۱۴۰۲ در محله جیحون و در محدوده خیابان کمیل، با رقم ۱۲ میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان آگهی شده است.

تقاضای نهفته در بازار مسکن 

طه‌حسین‌مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در گفت‌وگو با «هم‌میهن» با اشاره به وضعیت بازار مسکن در کشور، گفت: «طبق آمارهای موجود، بازار مسکن در حال حاضر با پنج تا شش میلیون تقاضای انباشته شده مواجه است. علاوه بر این، تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند بازسازی هم هشت میلیون واحد برآورد شده است. این یعنی بازار مسکن ایران برای رسیدن به تعادل به ساخت سالانه 1/5 میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و اگر ساخت این تعداد واحد مسکونی محقق نشود؛ در پایان سال 1410، ناترازی مسکن تقریباً دو برابر خواهد شد و به 12 میلیون واحد خواهد رسید.»

او با بیان اینکه ضعف در تأمین مالی و کند بودن سرعت پروژه‌های انبوه‌سازی نسبت به تورم، از عوامل انباشت تقاضا در این بخش بوده است، افزود: «اگرچه طی این سال‌ها سعی شده مسائلی چون گره‌های تأمین مالی با رویکرد خرید تدریجی از طریق تدابیر حقوقی مانند قانون پیش‌فروش ساختمان رفع شود؛ اما باز هم به دلیل غیبت نهادهای علمی-پژوهشی متخصص در این بخش، این ظرفیت‌های قانونی هم آنطور که باید نتوانسته به اقتصاد مسکن کشور کمک کند.

این یک شِمای کلی از وضعیت کلان اقتصاد مسکن کشور است. در این وضعیت کلان، بخش خصوصی و شرکت‌های انبوه‌ساز هم بخش مهمی از پازل اقتصاد مسکن هستند که اگر با نگاه علمی و دقیق، تمامی این تعارضات و چالش‌هایی که در این وضعیت کلان وجود دارد را مدیریت کنند؛ می‌توانند در همین اکوسیستم زنده مانده و به فعالیت خود ادامه دهند.»

حسین مدنی عنوان کرد: «در بازار مسکن زمانی که پول و نوع نیاز با هم سنخیت نداشته باشند، تقاضای نهفته شکل می‌گیرد. درست مانند فردی که مثلاً ده میلیارد تومان نقدینگی دارد ولی خانه مورد علاقه‌اش در منطقه‌ای خاص پانزده میلیارد تومان است یا اصلاً عرضه در سطحی که او می‌خواهد وجود ندارد. این متقاضیان توان نسبی دارند ولی هنوز به خرید نمی‌رسند.

این تقاضا هم می‌تواند با تغییر شرایط مثل ارائه وام، تغییر قیمت یا تغییر عرضه، بالفعل شود. در بازار مسکن با تقاضای سفته‌بازی هم مواجه هستیم که متقاضی نیاز مصرفی ندارد اما برای حفظ ارزش پول در کوتاه‌مدت وارد بازار می‌شود. این تقاضا معمولاً بازار مسکن را ملتهب می‌کند و قیمت‌ها را به صورت کاذب بالا می‌برد. البته در این بخش می‌توان تقاضا برای سرمایه‌گذاری را هم لحاظ کرد که در صورت تزریق نقدینگی به بخش ساخت و تولید، می‌تواند به اقتصاد مسکن کمک کند و مانند فعالیت‌ها سریع و کوتاه‌مدت، مضر نیست.»

او گفت: «امروز مشکلات بازار مسکن در ایران و ناترازی شدید آن بر کسی پوشیده نیست اما مشکلات اقتصادی با راهکارهای علمی، حل‌شدنی‌اند. دولت هم می‌تواند با اقداماتی چون اصلاح برخی قوانین مانند قانون پیش‌فروش ساختمان، فروش متری و قاعده‌مند کردن پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، ارائه زمین رایگان و الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی به خصوص در بافت فرسوده این شهرها، به فعالین صنعت ساختمان در تدوین سناریوهای دقیق برای پاسخگویی به تقاضای موثر بازار مسکن کمک کند.»

به کانال تلگرام هم میهن بپیوندید