شهر بدون سقف

بررسی روند شش‌ساله قیمت و معاملات مسکن شهر تهران

عماد صدر

خبرنگار گروه اقتصاد

زیر آسمان شهر برای همه جا هست، اما برای همه سقف نیست. در حال حاضر متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران به 50 میلیون تومان رسیده است. وضعیت ساخت‌وساز مسکن هم مطلوب نیست. براساس آمار پروانه‌های ساختمانی صادرشده از سمت شهرداری، تعداد پروانه‌های صادرشده در بهار امسال فقط 739 عدد است و این نشان از افت 50 درصدی نسبت به فصل قبل دارد. توجه داشته باشید که فصل قبل یعنی زمستان 1400 و در کل، آمار ساخت‌وساز در زمستان همواره کمتر از بهار بوده است. براساس آمارهای منتشرشده در سایت بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین‌ماه سال 96 حدود چهار میلیون و 370 هزار تومان بود و این قیمت تا پایان سال 96 به پنج میلیون و 760 هزار تومان رسید. این یعنی قیمت مسکن در سال 96 حدود 31 درصد رشد کرده است. سال 97 با مسکن متری پنج میلیون و 500 هزار تومانی شروع شد، اما در پایان سال قیمت هر متر مسکن به 9 میلیون و 970 هزار تومان رسید و بازدهی 81 درصدی برای هر مترمربع مسکن در تهران در این سال رقم خورد. فروردین‌ماه سال 98 قیمت مسکن به 11 میلیون تومان رسید و در طول این سال مسکن حدود 30 درصد بازدهی داشت و در نهایت به متری 14 میلیون و 400 هزار تومان رسید. مسکن متری 14 میلیونی سال 98 در پایان سال 99 به متری 28 میلیون و 400 هزار تومان رسید. این یعنی در سال 99 قیمت مسکن بیش از 85 درصد رشد کرد. سال 1400 هم تورم در بخش مسکن به راه خود ادامه داد و دوباره رشد کرد و در پایان این سال به متری 35 میلیون و 120 هزار تومان رسید. در حقیقت ضریب رشد مسکن در این سال 20 درصد بود. ماجرای سال 1401 را هم که دیگر خودتان می‌‌دانید. قیمت هر مترمربع مسکن حالا در آستانه 50 میلیون تومانی شدن است، با این روند، کار به جایی رسیده است آنهایی که در آرزوی خرید خانه بودند، ناامید از وضع بازار، اخبار قیمت مسکن را دیگر پیگیری نمی‌کنند. قصد ناامید کردن کسی را ندارم، بودجه سال 1402، روند قیمتی دلار، میزان سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و عملیاتی نشدن وعده چهار میلیون مسکن رئیس دولت گویای همه چیز است. تمام متغیرهای اقتصادی از ادامه تاخت‌وتاز مسکن فریاد می‌زنند و کارشناسان عقیده دارند که احتمالا قیمت مسکن در سال آینده با رشد قابل توجهی مواجه خواهد شد. این یعنی اینکه، صدور پروانه ساخت‌وساز در سال 1400 نسبت به سال 98 نصف شده است. براساس گزارش‌ برخی رسانه‌ها زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به یک قرن رسیده است، اما امیدها هنوز زنده است. می‌توانیم به دانشمندان امیدوار باشیم تا به‌زودی داروی جاودانی را کشف و ما را یک روزی خانه‌دار کنند. اگرچه زیر آسمان شهر برای همه جا هست، اما حالا با یک میلیارد تومان هم نمی‌توان در تهران خانه خرید و خانه‌های حاشیه شهر تهران هم بیش از این رقم ارزش پیدا کرده‌اند. هرکس از قبل خانه داشت، از این بحران عبور کرده و آن‌کس هم که ندارد، مشکلِ خودش است. حالا علاوه بر قطعی گاز، برق، گرانی خودرو، دارو، دلار، طلا و آلودگی، اگر وقتی ماند، کمی به مسکن هم فکر نکنید!

نگاه کارشناس 1

محمد درویش کنشگر محیط‌زیست هشدار داد:

شتاب بحران به سمت شمال

زمین‌های کشاورزی قطعه‌بندی می‌شوند. برج‌ها و ویلاهای مدرن جای مزارع چای و شالیزارها را می‌گیرند. درختان جنگل قطع و جنگل به زمین کشاورزی تبدیل می‌شود. سیل مهاجرت به شمال کشور و ساخت‌وساز در این مناطق هر روز افزون می‌شود و این درحالی‌ست که طبق آمارها بیش از 6 میلیون خانواده مسکن ندارند. بسیاری از مردم استان‌هایی چون اصفهان و خوزستان به‌دلیل بحران آب و تغییرات اقلیم به شمال ایران پناه برده‌اند و بسیاری از تهرانی‌ها هم به این دلیل که مسکن در پایتخت گران است و سیل مهاجرت به شمال روزبه‌روز بیشتر هم می‌شود. محمد درویش، فعال و کنشگر محیط زیست در گفت‌وگو با هم‌میهن در رابطه با بحران پناه بردن ایرانیان به شمال کشور توضیح می‌دهد:

‌آماری از میزان مهاجرت به شمال کشور و تبعات این مهاجرت در اختیار دارید؟

براساس گزارش‌های ادارات آموزش و پرورش سه استان گیلان، مازندران و گلستان، بیشترین جذب دانش‌آموزان غیربومی در کشور را انجام می‌دهند. به‌تازگی که به آمل سفر کرده بودم، رئیس آموزش و پرورش این استان گفت: سالانه به‌طور متوسط 250 دانش‌آموز غیربومی در مدارس این شهر ثبت‌نام می‌کنند. این موضوع را هم در نظر بگیرید که خیلی از خانواده‌ها بچه مدرسه‌ای ندارند. درچند سال اخیر روند مهاجرت از برخی استان‌های خشک به استان‌های شمالی کشور شدت گرفته و بیشترین مهاجرت از اصفهان و خوزستان انجام شده است. این مهاجرت به‌حدی گسترده است که حتی در برخی نقاط استان گلستان در ماهیت انتخابات شورای شهر و روستا تغییر ایجاد کرده است. یعنی کسانی به شورای شهر یا روستا راه پیدا کرده‌اند که اصلا بومی منطقه نیستند. علاوه بر این، مطابق بررسی‌های واحد GIS موسسه تحقیقات جنگل‌ها و مراتع کشور، وسعت جنگل‌های هیرکانی از 5/3میلیون هکتار در سال 1330 به کمتر از 6/1 میلیون هکتار رسیده است. این یعنی ما بیش از نیمی از وسعت جنگل‌های خود را از دست داده‌ایم، اما ماجرا همین جا تمام نمی‌شود. مطابق گزارش‌های انجمن علمی جنگل‌بانی کشور، از یک میلیون و 600 هزار هکتار جنگل باقی‌مانده، حدود 800 هزار هکتار مخروبه است. مخروبه شدن جنگل یعنی این مناطق ظاهر جنگل دارند اما تنوع زیستی از بین رفته است. به‌دلیل تغییر اقلیم لکه‌های بزرگ خشکی در جنگل‌های شمال ایجاد شده است. نرخ فرسایش خاک به‌شدت افزایش پیدا کرده است و این روزها ما شاهد قطع بی‌رویه درختان به‌بهانه سدسازی و جاده‌سازی در شمال کشور هستیم. همه این اتفاقات نشان‌دهنده این است که در چند سال آینده جمعیتی که به سودای زندگی بهتر به شمال کشور مهاجرت کرده، با مشکل کمبود شدید منابع زیرساختی، از جمله آب، برق، هوا و خاک خواهد شد.

با وجود ‌اتفاقی که این روزها در شمال کشور جریان دارد، در نهایت چه بلایی سر استان‌های شمالی ایران می‌آورد؟

سیل مهاجرت باعث‌شده تا زمین‌های کشاورزی قطعه‌بندی و به شهرک‌های مسکونی تبدیل شوند. از سوی دیگر کشاورزان درختان جنگل را قطع و جنگل را به زمین کشاورزی تبدیل می‌کنند و اگر این رویه ادامه داشته باشد، شمال ایران هم به سرنوشت ترکمن صحرا و خلیج گرگان دچار می‌شود. ترکمن صحرا در منتهاالیه شرقی دریای خرز قرار دارد و میانگین بارندگی این منطقه از سایر استان‌های شمالی کمتر است. در چند سال اخیر هم‌وطنان زیادی از سایر استان‌ها به‌خصوص از زابل به این منطقه مهاجرت کردند. مزارع پنبه در طول زمان به شالیزار تبدیل شد و تعداد چاه‌ها افزایش پیدا کرد. از سوی دیگر سدسازی‌های بی‌رویه در مناطق بالادست روی رودهای گرگان‌رود، تجن و اترک باعث شد تا تالاب‌های پایین‌دست مانند آلماگل، آلاگل، آجیگل و تالاب گمیشان با خشکسالی مواجه شوند و حتی بخش‌هایی از تالاب گمیشان یک کیلومتر عقب‌نشینی کرد. همه این عوامل دست‌به‌دست هم داده‌اند تا وضعیت ترکمن‌صحرا و خلیج گرگان بسیار نگران‌کننده شود و حالا برای اولین بار چشمه‌های تولید گرد و غبار در این مناطق به‌وجود آمده است.

‌براساس آمارها مهاجرت به استان‌های شمالی بیشتر از استان‌هایی است که فرونشست بیشتری دارند. کدام استان‌ها با فرونشست بیشتری مواجه هستند؟

مطابق آخرین گزارش سازمان زمین‌شناسی، از 31 استان کشور 30 استان با بحران فرونشست مواجه هستند. اصفهان بدترین وضعیت را دارد. بعد از آن، استان‌های فارس، کرمان، یزد، بخش‌هایی از هرمزگان، تهران، سیستان‌وبلوچستان، خراسان‌جنوبی، خراسان رضوی، خراسان شمالی، آذربایجان شرقی و اردبیل، استان‌هایی هستند که وضعیت مطلوبی ندارند فقط گیلان هنوز آثاری از فرونشست زمین ندارد. حتی استان‌های شمالی مانند گلستان و مازندران هم نشانه‌هایی از فرونشست زمین دارند و بحران شتابان به عرصه شمال کشور می‌تازد. همین امسال، تمام استان‌های شمالی کشور بین 20 تا 30 درصد خشکسالی را تجربه می‌کنند. یعنی میانگین بارش‌های این استا‌ن‌ها 30 درصد پایین‌تر از میانگین 54 سال اخیر برآورد شده و این یک هشدار جدی است.

‌راهکار گذر از این بحران چیست؟ چه چشم‌اندازی با توجه به تصمیمات دولت از آینده دارید؟

یکی از بحران‌های اصلی در شمال کشور بحران زباله است. تفکیک زباله در شمال کشور اصلا انجام نمی‌شود و ما شاهد ورود شیرابه‌ زباله به منابع آب سطحی و زیرزمینی هستیم. وجود انباشت‌هایی مانند کوه زباله سراوان نشان‌دهنده بحرانی بودن اوضاع است. اگر به این روند ادامه دهند و تلاشی برای حفظ رویشگاه‌های هیرکانی و مدیریت زباله در شهرهای شمال انجام نشود، تبعات زیادی برای مردم شمال دارد. شمال ایران فقط با ارائه جذابیت‌های گردشگری خود می‌تواند خیلی بیشتر از سایر مناطق جذاب دنیا مانند هاوایی یا جزایر گوآم، سرمایه تولید کند. شمال کشور اصلا به اقتصادی صنعت‌محور با آلایندگی زیاد نیازی ندارد. این موضوعات باید درک شوند و فقط به این ترتیب می‌توانیم بزرگ‌ترین منبع اکسیژن کشور را حفظ کنیم. تغییر اقلیم واقعیتی غیرقابل اجتناب است و باید به سمت اقتصادی که آب‌محور نباشد حرکت کنیم. کاهش وابستگی معیشتی به منابع آب و خاک باید حتما در دستور کار قرار بگیرد و به‌جای افزایش نیروگاه‌های حرارتی باید به سراغ انرژی خورشیدی، بادی و زمین‌گرمایی حرکت کنیم. من هیچ نشانه‌ای در دولت برای اصلاح وضع موجود و تعریف اقتصاد غیرآب‌محور نمی‌بینم و چشم‌انداز آینده فوق‌العاده نگران‌کننده است.

‌ادامه وضعیت کنونی چگونه ایرانی را به ارمغان می‌آورد؟

بخش بزرگی از جنوب و مرکز ایران خالی از سکنه خواهد شد. فشار جمعیتی در شمال افزایش پیدا می‌کند. چشمه‌های ایجاد گردوخاک هر روز بیشتر می‌شود. تالاب‌های زیادی در کشور خشک خواهد شد. مردم دچار سرطان به‌خصوص سرطان خون می‌شوند. نرخ افسردگی و بزهکاری در کشور اوج می‌گیرد. مهاجرت نخبگان هر روز بیشتر از دیروز می‌شود و در نهایت جمعیت ایران هر روز بیشتر از دیروز فقیرتر می‌شود.

نگاه کارشناس 2

منصور غیبی کارشناس مسکن در گفت‌وگو با هم‌میهن:

دلار تعیین‌کننده قیمت مسکن است

جنبه روانی تاثیرگذاری نرخ دلار بر بازارها بیشتر از جنبه واقعی است. همه نهاده‌های مسکن در داخل تولید می‌شود و این موضوع تاثیرپذیری از دلار را کم می‌کند. با این حال نرخ ارز به دلیل شرایط کشور، بازار مسکن را شدیدا متاثر می‌کند. منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با هم‌میهن در این باره گفت: «زمانی که قیمت دلار افسارگسیخته افزایش پیدا می‌کند، مردم هم به دنبال روزنه‌ای برای تبدیل ریال خود به سایر دارایی‌ها می‌گردند و همین موضوع مردم را به بازارهای سوداگری می‌کشاند. زمانی هم که دلار رشد می‌کند، طبیعتا مالک یک واحد آپارتمان هم قیمت خود را بالاتر می‌برد تا با فروش به قیمت پایین زیان نکند.»در ادامه منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در رابطه با وضعیت بازار مسکن و چشم‌انداز این بازار در آینده می‌گوید:

‌بازار مسکن در کجای معادلات زندگی ما قرار دارد؟

ما به لحاظ عرضه محصول در حوزه اقتصاد مسکن مشکل داریم و این موضوع تازگی هم ندارد. در سال‌های مختلف دولت‌های متفاوت طرح‌هایی را برای پر کردن خلأ عرضه در بازار مسکن ارائه کردند، اما هیچ‌کدام در این امر موفق نشدند. در نتیجه تقاضای موثر در بازار مسکن همیشه باعث شده تا قیمت این محصول از قیمت تمام‌شده همیشه بیشتر باشد. در حوزه اقتصاد مسکن عوامل بیرونی و درونی تاثیر دارند. ازدواج و تشکیل خانواده، مهاجرت به کلان‌شهرها و این قبیل اتفاقات عوامل درونی هستند و باعث افزایش تقاضا در بازار مسکن می‌شوند، اما در چندسال اخیر عوامل بیرونی تاثیر بیشتری بر اقتصاد مسکن داشتند. یکی از این عوامل دلالی در بازار مسکن است. علاوه براین، افزایش قیمت ارز، طلا و سکه هم بار روانی زیادی روی قیمت مسکن دارد. زمانی که قیمت دلار افسارگسیخته افزایش پیدا می‌کند، مردم هم به‌دنبال روزنه‌ای برای تبدیل ریال خود به سایر دارایی‌ها می‌گردند و همین موضوع مردم را به بازارهای سوداگری می‌کشاند. زمانی هم که دلار رشد می‌کند، طبیعتا مالک یک واحد آپارتمان هم قیمت خود را بالاتر می‌برد تا با فروش به قیمت پایین زیان نکند. جنبه روانی افزایش قیمت ارز بیش از جنبه واقعی رشد قیمت است، چون ما تمام نهاده‌‌ها برای ساخت ملک را در کشور داریم و تولید می‌کنیم، از خدمات فنی و مهندسی گرفته تا سیمان و سایر مواد اولیه در کشور تولید می‌شود، اما افزایش قیمت دلار هم باعث رشد مصالح و هم مسکن می‌شود و این افزایش قیمت بیشتر به جنبه روانی رشد دلار برمی‌گردد. متاسفانه شاخص ارز در کشور ما بهای زیادی دارد و تعیین‌کننده قیمت‌ها شده است. ارزش مصالح، خدمات، ابزار و حتی کالاهای ضروری با رشد قیمت دلار رشد می‌کنند. در نتیجه برای مدیریت قیمت مسکن باید اول دلار را کنترل کنیم.

‌بسیاری عقیده دارند بهای تمام شده مسکن پایین‌تر از قیمت مسکن در بازار است. چرا نمی‌توان رشد قیمت مسکن را که یکی از نیازهای اولیه است کنترل کرد؟

بهای مسکن بسیار بیشتر از قیمت تمام‌شده هر متر مربع از آن است. حوزه نظارت در بازار ملک به‌شدت ضعیف است. اگر دقت کنید شب عید یا شب یلدا هزاران بازرس به آجیل‌فروشی‌ها و میوه‌فروشی‌ها می‌فرستند که مبادا یک آجیل‌فروش گران‌فروشی کند، اما در حوزه مسکن بسیاری از انبوه‌سازان اصلا از قیمت مصوب پیروی نمی‌کنند و به بهانه رشد قیمت ارز قیمت ملک خود را روزبه‌روز افزایش می‌دهند. مطالعات میدانی از بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد که انبوه‌سازان با قیمت‌سازی در بنگاه‌ها، قیمت ملک خود را بالا می‌برند.

‌عدم نظارت در حوزه مسکن به این دلیل نیست که بزرگ‌ترین مالکان مسکن در تهران بانک‌ها یا نهادهای دولتی هستند؟

نهادهای دولتی با عاملیت بانک‌ها در رأس بزرگ‌ترین مالکان مسکن در تهران هستند. موضوع خرید مسکن از سمت بانک‌ها چیز جدیدی نیست که به یک موضوع لاینحل تبدیل شده است و حتی نهاد قانون‌گذار هم زورش به بانک‌ها نمی‌رسد. اواخر سال 93 بود که قانون عرضه مازاد دارایی بانک در مجلس تصویب شد. براساس این قانون بانک‌ها باید هر سال 25 درصد از اموال و دارایی‌های مازاد خود از جمله مسکن را پس از کارشناسی در بازار عرضه کنند و دارایی مازاد بانک‌ها باید طی چهار سال تمام و کمال عرضه شود. براساس این قانون اگر در طول چهار سال بانک‌ها این اقدام را انجام ندادند، باید جریمه شوند و حتی در مواقعی مدیرعامل شعبه اصلی بانک هم باید برکنار شود. اما در نهایت عرضه بانک‌ها به 20درصد از دارایی‌های مازاد هم نرسید. در نتیجه وقتی این انباشت در بازار مسکن وجود دارد و به بازار عرضه نمی‌شود، قیمت هم افزایش پیدا می‌کند. وقتی دارایی غیرنقدی بانک‌ها به دلیل تورم رشد زیادی می‌کند و به واسطه این رشد ارزش دارایی بانک‌ها می‌توانند از بانک مرکزی امتیاز بگیرند، طبیعی است که بانک از عرضه دارایی مازاد خودداری کند. از طرفی من عقیده دارم که دارایی مازاد بانک‌ها عددی روی کاغذ است و اگر بخواهند املاک خود را با قیمت کارشناسی به مردم بفروشند، میزان دارایی بانک‌ها به‌شدت کاهش پیدا می‌کند.

‌از ساخت‌وساز چه چشم‌اندازی دارید؟ به‌نظر شما دولت می‌تواند به وعده 4 میلیون مسکن عمل کند؟

شما یک دلیل منطقی بیاورید که چرا زمانی که قیمت مسکن سالانه بالای 50 درصد رشد می‌کند، یک انبوه‌ساز باید واحدهای خود را بفروشد و دوباره مدت زیادی را صرف ساخت‌وساز کند؟ انبوه‌سازان مسکن انگیزه تولید ندارند و به قولی روی املاک خود خوابیده‌اند و هر روز هم دارایی آنها رشد می‌کند. در چنین حالتی ساخت‌وساز چندان معنا ندارد. ماجرای چهار میلیون مسکن اصلا امکان‌پذیر نیست. دولت از تهیه زمین بگیر تا تامین پول برای ساخت مسکن، مشکل دارد. چند روز پیش اعلام کردند که چند هزار مترمربع زمین از زمین‌های مازاد ادارات دولتی شناسایی کردند و وقتی مراجعه کردند تا این زمین‌ها را برای طرح ملی مسکن استفاده کنند، متوجه شدند که این زمین‌ها چندین سال قبل فروخته شده است. وقتی ما هنوز به میزان دارایی‌های خودمان آگاهی نداریم، چگونه شعار ساخت چهار میلیون مسکن می‌دهیم؟ از سوی دیگر پنج برابر بودجه عمومی سرمایه برای ساخت چهار میلیون مسکن نیاز است. سوال من اینجاست که این پول از کجا می‌آید؟ ما سرمایه‌گذاری خارجی نداریم و منابع لازم برای ساخت این مقدار مسکن هم در داخل کشور وجود ندارد. شعار ساخت چهار میلیون مسکن یک شعار کاملا احساسی است و اصلا امکان این کار وجود ندارد.

‌چشم‌انداز شما با توجه به شرایط موجود از قیمت آینده مسکن چگونه است؟

آنچه در بودجه سال 1402 می‌بینم، این است که در بهترین حالت ما با تورم 40 الی 45درصدی در سال بعد دست‌وپنجه نرم خواهیم کرد؛ البته اگر هیجان، طمع و دلالی در بازار مسکن نباشد، قیمت دلار رشد چندانی نکند و ساخت‌وساز بهبود پیدا کند، باز هم من عقیده دارم قیمت مسکن در سال آینده 50 درصد رشد خواهد کرد. بودجه سال 1402 یک اعتراف‌نامه دولتی نسبت به نگاه دولت به اقتصاد است.