بنیامین نجفی

روزنامه هم‌میهن

فقط 6/6درصد از مبلغ مصوب تسهیلات به نهضت ملی مسکن تخصیص داده شد

 

نظام بانکی پروژه مسکن را همراهی نکرد. بعد از مشکلات تامین اراضی برای تامین یک میلیون مسکن در سال، حالا این پروژه در چاله تسهیلات بانکی گرفتار شده است. با وجود آنکه صالح آبادی عنوان می‌کند تعویق پروژه باعث به تاخیر افتادن پرداخت تسهیلات شده اما به‌نظر می‌رسد واقعیت عدم توانایی بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات باشد. منابع بانکی در شرایط فعلی به‌شدت محدود شده و در لیست تسهیلات اعلامی پرداخت شده بانک‌ها، سهم تسهیلات امهال‌شده بالاست. یعنی بانک‌ها به جای پرداخت تسهیلات، هر سال بخشی از تسهیلاتی که در گذشته پرداخت شده را با بخشیدن جرائم در لیست جدید وارد می‌کنند. در چنین شرایطی اضافه شدن یک بار مالی 360هزار میلیارد تومانی می‌تواند تبعات سنگینی برای نظام بانکی داشته باشد.

 

ارزیابی عملکرد سیستم بانکی در پرداخت وام به پروژه نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد، از مجموع رقم تسهیلات مصوب‌شده برای این طرح فقط 6/6درصد محقق شده است. رقم اندک تخصیص داده شده از طرف بانک‌ها به این طرح نشان می‌‌‌دهد، نظام بانکی عملا با پروژه مسکن دولت همراهی نکرده است. طبق ماده چهار قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف شدند تا 20درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. تکلیفی که هم در قانون بودجه 1400، هم در قانون جهش تولید مسکن تایید شد. براساس تکالیف مشخص شده، بانک‌ها موظف شدند 360هزار میلیارد تومان به پروژه مسکن، تسهیلات پرداخت کنند. این درحالی‌است که اخیرا سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، تاکنون حدود 24هزار میلیارد تومان به اجرای طرح نهضت ملی مسکن اختصاص داده شده است. بنابراین می‌توان گفت، فقط 6/6درصد از وام تکلیفی به بانک‌ها به پروژه مذکور پرداخت شده است. اگرچه مسئولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند، بانک‌هایی که در اجرای طرح نهضت ملی مسکن همکاری لازم را نداشتند، باید حدود ۶۰هزار میلیارد تومان جریمه مالیاتی به سازمان مربوطه پرداخت کنند، اما برخی شواهد و بررسی‌ها نشان می‌دهد، پرداخت وام مصوب درخصوص پروژه مسکن به دلیل عدم امکان‌سنجی متوقف شده است. اساسا سیستم بانکی امکان پرداخت این حجم عظیم از تسهیلات را برای ساخت مسکن ندارد و در صورت هدایت 20درصد از منابع تسهیلات بانکی به بخش مسکن، تبعات مختلفی در بخش مالی حادث خواهد شد.
البته رئیس‌کل بانک مرکزی دلیل عدم اعطای تسهیلات به طرح‌ نهضت ملی مسکن را به تکمیل نبودن پروژه منتسب کرده و گفته بود؛ «از آنجایی که این طرح‌ به‌‌تازگی آغاز شده، در ماه‌ها و سال آینده هرچقدر طرح پیشرفت فیزیکی داشته باشد، میزان وام پرداختی بیشتر می‌شود.» این اظهارات صالح‌آبادی اگرچه نشان می‌‌دهد ظاهرا دلیل پرداخت نکردن تسهیلات تکلیفی از سوی بانک‌ها به پروژه مسکن ملی، عدم پیشرفت این پروژه طی بیش از یک‌سال گذشته است اما تحلیلگران معتقدند، نظام بانکی اساسا امکان پرداخت چنین تسهیلاتی را ندارد. درواقع وعده‌ای که ابراهیم رئیسی در ایام انتخابات سال 1400 مبنی بر ساخت سالیانه یک‌میلیون مسکن به مردم داده بود، نتوانسته پیشرفت لازم را داشته باشد و اکنون به دلیل همین عدم پیشرفت، پرداخت تسهیلات امکان‌پذیر نیست. ضمن آنکه از مدت‌ها قبل کارشناسان نسبت به آثار تورمی این پروژه بزرگ هشدارهایی را داده بودند. در عین حال بخشی از مشکل پروژه ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن به عدم آزادسازی اراضی از سوی دستگاه‌های مختلف برمی‌گردد. با وجود اینکه رئیس‌جمهور دستور این اقدام را برای تمام دستگاه‌‌ها صادر کرده بود، ولی شواهد نشان می‌دهد بسیاری از دستگاه‌ها از این اقدام امتناع کردند. مدتی پیش مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در این باره گفته بود؛ «تا کنون ۷۰۰۰هکتار زمین مازاد دولتی را برای طرح نهضت ملی مسکن شناسایی کرده‌ایم که ۵۰۰هکتار تخصیص یافته است اما برخی دستگاه‌ها مقاومت‌هایی دارند.» همین اظهارات نشان می‌دهد برخی دستگاه‌های دولتی که البته نام آن‌ها اعلام نشده، با ساخت این پروژه همراهی نکرده‌اند. از این رو این پرسش مطرح است که آیا اساسا اجماع میان تیم اقتصادی و مشاوران دولت سیزدهم درخصوص ساخت یک میلیون مسکن در قالب این طرح وجود داشته است یا خیر؟ البته برخی ناظران و کارشناسان بی‌عملی و بلاتکلیفی وزارت راه و شهرسازی طی یک‌سال‌و‌نیم گذشته را عامل اصلی این توقف می‌دانند. در این مدت بارها بحث استعفا و کناره‌گیری رستم قاسمی، وزیر سابق راه و شهرسازی مطرح شده بود که درنهایت طی روزهای گذشته این استعفا پذیرفته شد. از‌این‌رو مشکل اصلی پروژه نهضت ملی مسکن، به عملکرد و برنامه‌های غلط وزارت راه و شهرسازی برمی‌گردد.

سنگ بزرگ دولت

مرتضی افقه، اقتصاددان در گفت‌وگو با «هم‌میهن» در این‌باره می‌گوید: «دولت سیزدهم وعده‌هایی داد که از همان ابتدا به دلیل تحریم و تخلیه اغلب ذخایری که می‌توانست به آن متکی شود، مشخص بود که عملی نیست و بیشتر این وعده‌هایی که داده شده جنبه تبلیغاتی داشت یا از باب عدم آگاهی به توان اقتصادی و مالی کل کشور مطرح شد، از این جهت مشخص بود که سنگ بزرگ برداشتن‌ها عملیاتی نخواهد شد. آن هم سه‌سال پس از تحریم‌ها و ناکامی‌هایی که وجود داشت. تعجب از مشاورانی بود که این برنامه را به رئیس‌جمهور دادند و آنها می‌دانستند این برنامه‌ها مثل پروژه نهضت مسکن، قابل تحقق نیست. به‌خصوص وزیری را هم انتخاب کردند که در این زمینه تجربه، سابقه و توانی نداشت و بعد از یک‌سال هم منجر به استعفا شد. بنابراین متاسفانه هم وقت را از دست دادند، هم وعده‌ها محقق نشد، حتی سرمایه اجتماعی را در مورد کسانی که به این دولت رأی دادند هم از دست داده‌اند.» او ادامه داد: «خود آقای رئیسی و تیم اقتصادی از همان ابتدا می‌گفتند، خط قرمز ما استقراض از بانک‌ مرکزی است. این پروژه نهضت ملی مسکن هم اگر از ابتدا می‌دانستند که متکی به منابع و ذخایر بانکی است، طبیعتا با حرف و شعار قبلی‌شان تناقض داشته است. با توجه به آنکه سود سپرده‌های بانکی نسبت به تورم خیلی پایین آمده، احتمالا منابع بانکی آنقدر کم شده‌‌ که نتوانند این پروژه را حمایت کنند. حتی آن 100میلیون تومانی که وزیر اقتصاد مانور داد که بدون وثیقه می‌دهند، به سرعت بانک‌ها این وام را متوقف کردند، چه برسد به اینکه برای یک حجم عظیمی از تقاضا برای تسهیلات مسکن بتوان به بانک‌ها متکی شد. متاسفانه دولت نسبت به موانع اجرایی و مدیریتی و حتی تضاد منافع خود دستگاه‌ها هم آشنایی نداشت و خیلی مشهود بود که این وعده امکان‌پذیر نیست.» افقه ادامه داد: ‌«این پروژه حتی در حد مسکن مهر هم پیش نمی‌رود. آن پروژه حداقل به لحاظ کمی تا حدودی پیش رفت هرچند به لحاظ کیفی و در نظر گرفتن جوانب‌اش انتقادات زیادی به آن وارد بود، ولی با اجبار اداری و اجرایی خود آقای احمدی‌نژاد انجام شد، ضمن آنکه آن دوره به لحاظ درآمدهای نفتی منابع خیلی خوبی در اختیار دولت بود. این وعده مثل وعده یک‌میلیون شغل و وعده‌های دیگر به احتمال خیلی زیاد حتی شاید تا 20درصد هم محقق نشود.»

Untitled 1

 

 

نگاه اقتصاددان

 

 

علی سعدوندی اقتصاددان در گفت‌وگو با «هم‌‌میهن»:

توزیع وام رانتی مسکن

 

بررسی‌ها نشان می‌دهد تسهیلات مصوبی که قرار بوده از سوی نظام بانکی به پروژه ساخت یک میلیون مسکن پرداخت شود فقط بخش اندکی از آن اجرایی شده است. علی سعدوندی، اقتصاددان در این خصوص معتقد است؛ اینکه نهضت ملی مسکن انتظار داشته باشد که نظام بانکی پول چاپ کند و در اختیار اینها قرار دهد تا منزل ساخته شود یک انتظار بیجا است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که در مجموع 6/6درصد از تسهیلات تکلیفی که قرار بوده بانک‌ها به نهضت ملی مسکن پرداخت کنند، پرداخت شده است. اساسا امکان پرداخت این حجم بالا از وام از سوی سیستم بانکی به این پروژه ممکن بوده است؟

بحثی که معمولا دستگاه‌های اجرایی ما ادعا می‌کنند این است که ما پول نداریم و اینکه اگر به اندازه کافی پول در اختیار ما قرار دهند ما کار می‌کنیم. اگر پول ندهند کار نمی‌کنیم. اینکه معجزه نیست. یعنی همه بار را بر دوش نظام بانکی می‌اندازند. معمولا براساس فشاری که به نظام بانکی آورده می‌شود، براساس روابطی که وجود دارد، تصمیم گرفته می‌شود که به چه افرادی وام داده شود و به چه افرادی وام داده نشود. تعداد بانک‌ها هم محدود است اما فشار برای دریافت وام خیلی بالا است. حجم وامی که در نهایت می‌تواند پرداخت شود به‌رغم اینکه هر سال حدود 50 درصد رشد می‌کند، محدود است. پس اینکه نهضت ملی مسکن انتظار داشته باشد که نظام بانکی پول چاپ کند و در اختیار اینها قرار دهد تا منزل ساخته شود یک انتظار بیجا است. درحالی‌که متاسفانه این انتظار وجود دارد.

به نظر می‌رسد این الگو شبیه الگوی خودروسازان است؟

بله. همین انتظاردر میان خودروسازان ما وجود داشته و دارد. یعنی هر سال خودروسازان ما یک حجم بسیار بالایی تا چند 10 هزار میلیارد تومان زیان به بار می‌آورند و این زیان را نظام بانکی باید متحمل شود و جبران کند. مسئله اینجاست که نه فقط درباره نهضت ملی مسکن، بلکه تمام پروژه‌هایی که دولت از نظام بانکی تقاضای تسهیلات می‌کند، این تسهیلات با توجه به نرخ تورم بالا یک تسهیلات رانتی است؛ چراکه نهضت ملی مسکن وام 18 درصد از بانک دریافت می‌کند، در شرایطی که تورم 50 درصد است. به این معنا که این نهاد نرخ بهره منفی پرداخت می‌کند. مسئله دیگری که باید مدنظر قرار بگیرد این است که در نظام‌های پیشرفته نیز وام مسکن پرداخت می‌شود. در آمریکا تا یک‌سوم کل تسهیلات نظام بانکی فقط وام مسکن مسکونی است، یعنی وام رهنی مسکونی و وامی که برای خرید ملک در اختیار خانوارها قرار می‌گیرد. یک‌سوم کل تسهیلات نظام بانکی را در آمریکا این نوع وام تشکیل می‌دهد. ولی در ایران نظام بانکی مجبور می‌شود به نهاد دولتی وام دهد، درحالی‌که این تسهیلات را می‌توانست در اختیار خریدار قرار دهد. اگر هم در اختیار خریدار قرار گیرد، در واقع رانتی است که پرداخت می‌شد. چون نرخ تورم با نرخ بهره این بانک‌ها تفاوت معنادار دارد. بنابراین کل سیستم تسهیلات‌دهی نظام بانکی و رابطه بانک و نهادهای دولتی متاسفانه اشکالات جدی دارد و نیازمند اصلاحات جدی است.

sadvandi 1 scaled 1

 

نگاه کارشناس/ 1

 

 

محمود فاطمی‌عقدا گفت‌و‌گو با «هم‌میهن»:

نقش وزارت راه در توقف نهضت ملی مسکن

fatemi aghda

برخی از کارشناسان تعلل نظام بانکی را علت متوقف ماندن نهضت ملی مسکن می‌دانند. محمود فاطمی عقدا، رئیس سابق مرکز تحقیقات راه،مسکن و شهرسازی به هم میهن می گوید: علت پیش نرفتن ساخت یک میلیون مسکن عدم نظارت از سوی مجلس و ضعف وزارت راه و شهرسازی بوده است.

‌آیا اجبار کردن بانک‌ها به تامین مالی پروژه جهش تولید مسکن از اساس کار اشتباهی بوده است؟ چون بانک‌ها تا به امروز از این کار امتناع کرده‌اند؟

به نظر من تامین مالی پروژه مسکن از طریق بانک‌ها اشتباه نبوده است. وقتی بانک‌ها طبق قانون حمایت جهش تولید مسکن موظف بودند که 20 درصد از سرمایه‌شان را وارد بخش مسکن کنند و از این طرح حمایت کنند و این قانون بوده، بنابراین امکان‌پذیر بوده است. بانک‌ها دارای اعتباری هستند و موظف بودند 20 درصد اعتبارشان را وارد این پروژه کنند. اینکه انجام نشده طبیعی است که باید از بانک‌ها خواسته می‌شده است. دوم اینکه پروژه‌های جهش مسکن بایستی به مرحله دریافت تسهیلات می‌رسیدند که به علت ضعف وزارتخانه در دوره وزارت آقای رستم قاسمی نتوانستند این کار را انجام دهند. سوم هم بحث نظارت بر اجرای این قانون است که باید مجلس نظارت جدی را بر اجرای این قانون انجام می‌داد و مورد رسیدگی قرار می‌گرفت. در مورد بانک‌هایی که وظایف‌شان را انجام ندادند و 20درصد را به صندوق حمایت از جهش تولید مسکن نریختند باید مورد بازخواست قرار می‌گرفتند که این کار هم صورت نگرفته است،‌چون کسی پیگیر نبوده و نظارتی صورتی نگرفته است.

‌آیا بانک‌ها توان پرداخت این تسهیلات را داشتند؟

بانک‌ها توان پرداخت تسهیلات را داشتند. قانون‌گذار با توجه به وضعیت بانک‌ها این قانون را وضع کرده است. گفته شده 20درصد پرداخت کنید، نگفته است چه عددی پرداخت کنید، آنها هر مبلغی که در اختیارشان بوده باید 20 درصد را اختصاص می‌دادند. درصد تعیین‌ شده و نه مبلغ. بنابراین نمی‌شود گفت که نمی‌توانستند.

‌در خصوص زمین‌هایی که دستگاه‌ها موظف شده بودند هم این اتفاق رخ داد و بسیاری از دستگاه‌ها اراضی خود را برای این پروژه اعلام و آزاد نکردند؟

آماری منتشر نشده است که چه دستگاه‌هایی اراضی‌شان را آزاد کردند و چه دستگاه‌هایی آزاد نکرده‌اند. بنابراین نمی‌توان دقیق گفت.

‌به نظر شما مهمترین عاملی که باعث شد پروژه نهضت ملی مسکن در عمل متوقف بماند چه بود؟

به نظر من ضعف وزارتخانه عامل اصلی بود که باعث شد این پروژه طبق برنامه پیش نرود و البته عدم اقدام جدی وزارت راه و شهرسازی در تحقق برنامه جهش تولید مسکن، وگرنه کشور از نظر فنی، مهندسی، اجرایی و منابع مشکلی نداشت. می‌توانست این کار انجام شود.

 

 

نگاه کارشناس/ 2

 

 

محمود اولاد کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «هم‌میهن»:

مسکن‌سازی بدون مشتری

 

برخی کارشناسان معتقدند، پروژه نهضت ملی مسکن به دلیل همراهی نکردن سیستم بانکی با این پروژه متوقف مانده است. اما محمود اولاد، در گفت‌وگو با هم‌میهن دیدگاه‌ دیگری را مطرح می‌کند. این کارشناس مسکن بر این باور است که مسئله اصلی کشور در حوزه مسکن منابع مالی سیستم بانکی و طرف عرضه نیست. بلکه اساسا تقاضا برای خرید چنین پروژه‌هایی شکل نمی‌گیرد، همان طوری که دهک‌های پایین‌ و میانی جامعه از نهضت ملی مسکن استقبال نکردند.

‌دولت سیزدهم در قالب نهضت ملی مسکن پروژه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال را کلید زد اما امروز بعد از حدود 15ماه عملا این پروژه به نتیجه نرسیده است. برخی دلیل این اتفاق را عدم پرداخت تسهیلات و همراهی نکردن سیستم بانکی می‌دانند. تا چه حد این دیدگاه درست است؟

به طور کلی به ساخت یک‌میلیون مسکن نقد اساسی دارم، اینکه نه شدنی است، نه اصلا درست است. بارها این را گفته‌ام که این کار امکان‌پذیر نیست. آنچه به‌عنوان منافع این طرح برشمرده‌اند اساسا وجود ندارد. مسئله مسکن ما بخش عرضه نیست. مسئله اصلی کاهش قدرت خرید مردم است. مردم دیگر توان خرید ندارند. فرض کنید همین الان همه بانک‌ها حاضر بودند همه منابع‌شان را وام پرداخت می‌کردند و آن را در اختیار نهضت ملی مسکن قرار می‌دادند. وامی که می‌خواهند بدهند 400میلیون تومان است که قسط آن حدود 10 تا 12میلیون تومان می‌شود. فرد باید دو برابر مبلغ قسط، درآمد داشته باشد. یعنی اگر مثلا 10میلیون می‌خواهد قسط دهد، باید 20میلیون درآمد داشته باشد. وقتی گفته شده ساختار هزینه و درآمد خانوارمان به گونه‌ای است که متوسط درآمد دهک 10، 12میلیون تومان است و وقتی که درآمد دهک‌های هشتم و نهم هم به شکلی است که نمی‌توانند قسط وام 400میلیون تومانی را بدهند، باید پرسید این مسکن برای چه کسی است.

‌به نظر می‌رسد جامعه هدف دولت از ساخت این نوع مسکن دهک‌های ضعیف‌تر بوده باشد.

بله. هدف نهضت ملی مسکن برای دهک‌های هفت به پایین است. الان می‌خواهند به این‌ دهک‌ها وام بدهند که اصلا قسط آن را نمی‌توانند پرداخت کنند. بانک‌ هم باید بداند که آیا این فرد می‌تواند قسط‌ خود را پرداخت کند یا خیر. به فرض که منابع موجود باشد و بانک‌ها هم بخواهند این کار را انجام دهند، خود این افراد می‌بینند به جز این 400میلیون تومان باید چند صد میلیون تومان در قالب چند نوبت 40میلیون تومانی آورده داشته باشند. همین الان از تعداد کسانی که ثبت‌نام کرده بودند و به بانک معرفی شدند، چند نفر 40میلیون تومان را واریز کردند؟ حدود پنج میلیون نفر ثبت‌نام کردند. درنهایت حدود 100هزار نفر 40میلیون تومان اول‌شان را پرداخت کردند. یعنی مردم اصلا توان اینکه 40میلیون تومان را بدهند، ندارند. بعد از آن طرف هم قیمت تمام شده با این تورم مشخص نیست و همچنان افزایش می‌یابد. اول گفتند متری هفت‌‌میلیون تومان، بعد متوجه شدند که با متری 10میلیون تومان هم امکان‌پذیر نیست. مثلا یک واحد یک‌میلیارد تومان درمی‌آید و فرد باید 600‌میلیون تومان آن را خودش پرداخت کند و 400میلیون تومان را وام بگیرد، آن هم به این صورت که ماهی بین 10 تا 12میلیون تومان قسط بدهد. از این طرح استقبالی نشد به این دلیل که مردم توان و قدرت این کار را ندارند. حالا بیایند همه منابع بانکی را بسیج کنند.

‌در این شرایط، هدف دولت از ادامه این طرح چیست؟

نهایت هدف این است که می‌توان منابع بانک را تجهیز کنند و کاری با مردم نداشته باشند و بگویند فقط می‌سازیم. مثل آن کاری که آن اواخر برای مسکن مهر انجام می‌دادند. یعنی حالا بدون اینکه تقاضایش وجود داشته باشد، خانه بسازند و منتظر بمانند بعدا برایش تقاضا ایجاد شود. الان چند سال است مسکن مهر بدون مشتری روی دست‌شان مانده است. این هم روی دست‌شان می‌ماند. چه کسی قرار است این را بخرد و چه کسی قرار است بسازد؟ مشکل در اینجاست. مشکل در منابع مالی نیست. حتی اگر منابع وجود داشته باشد مشخص نیست که این منابع چگونه قرار است برگردد.

 

olad mahmood