مسکن تهران روی خط ۷۵ میلیونی

ارزیابی کارشناسان از گزارش آبان ماه بانک مرکزی

قیمت مسکن همچنان روند صعودی دارد و حتی سرعت آن از رشد نرخ تورم نیز بالاتر است؛ به‌طوری‌که براساس آمار منتشرشده قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آبان‌ماه امسال در مقایسه با ماه مشابه در سال گذشته 2/62درصد افزایش یافته است. این آمارها به خودی خود مؤید این است که سیاست‌های حوزه مسکن دولت سیزدهم در تولید، کنترل و کاهش قیمت مسکن شکست خورده است زیرا با وجود تلاش برای افزایش ساخت و عرضه مسکن، افزایش قیمت مسکن در مقیاس سالانه صعودی بوده است. هرچند با استناد به آمارهای اعلام‌شده،‌ این روند در مقایسه با مهرماه امسال 4/0درصد نزولی شده است. با این حال کارشناسان ضمن ایراد از آمارهای ارائه‌شده در حوزه مسکن،‌ دولت را در اجرای سیاست‌‌های مسکنی خود ناموفق می‌دانند.

این روزها خرید خانه به رویایی دست‌نیافتی تبدیل شده و حتی تامین مسکن مناسب نیز به دلیل رشد قیمت‌‌ها، به یکی از معضلات جدی هر خانوار تبدیل شده است. به‌طوری‌که بخش عمده درآمد خانوارها به اجاره مسکن اختصاص می‌یابد؛ از این رو سبد رفاهی و حتی غذایی درصد بالایی از خانواده‌ها محدودتر شده است. گرانی مسکن موجب توسعه حاشیه‌نشینی و اجاره خانه به روش‌های غیرعرف شده است که این رویه به خودی خود می‌تواند بر افزایش آسیب‌های اجتماعی اثرگذار باشد. در شرایط کنونی که اقتصاد ایران در تحریم به سر می‌برد، حل معضل مسکن که از دولت‌های قبل آغاز شده است،‌ امر ساده‌ای نیست. با این حال دولت کنونی به دلیل شعار انتخاباتی خود، در تلاش است تا این معضل برطرف شود؛‌ امری که به اذعان کارشناسان،‌ غیرممکن است.

آمار قابل تأمل دیگر در حوزه مسکن مربوط به بازار اجاره مسکن است. براساس اعلام کارشناسان، تورم اجاره برای اولین‌بار از سال۹۳ تاکنون، از تورم عمومی سبقت گرفته است. براساس آمار منتشرشده توسط مرکز آمار ایران، آمار‌های رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن در شهر‌های کشور نشان‌دهنده روند متفاوت تورم اجاره‌بها نسبت به تورم مسکن در ماه‌های اخیر است. اجاره‌بها در آبان‌ماه به روایت این مرکز تورم ماهانه 1/4درصدی را تجربه کرده است که این میزان در مهرماه 3/4‌درصد بود.

تداوم تورم مسکن با استناد به آمارهای جدید

آخرین اطلاعات منتشرشده از بانک مرکزی نشان می‌دهد در آبان 1402 تعداد معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به ماه قبل افزایش پیدا کرده اما نسبت به مدت مشابه در سال 1401 تقریباً نصف شده است. همچنین، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت طی آبان سال جاری نسبت به مهرماه ارزان‌تر شده اما نسبت به آبان سال گذشته نزدیک به 62‌درصد گران‌تر شده است. از میان مناطق 22 گانه پایتخت، منطقه 5 بیشترین تعداد معاملات و منطقه 20 کمترین تعداد معاملات را به خود اختصاص داده است. همچنین، گران‌ترین واحدهای مسکونی متعلق به منطقه یک بوده است. طبق تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تعداد معاملات مسکن در شهر تهران، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در آبان سال جاری به 3 هزار و 593 واحد رسیده است. این رقم نسبت به مهرماه 7/14‌درصد افزایش یافته اما نسبت به آبان سال گذشته 1/55‌درصد کاهش یافته است. بررسی‌های صورت‌گرفته نشان می‌دهد که در آبان امسال، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت 75 میلیون و 770 هزار تومان بوده که نسبت به مهر رشد منفی 4/0درصدی را تجربه کرده است. به بیان دیگر، قیمت یک متر خانه در تهران طی آبان 1402 حدوداً نیم‌درصد ارزان‌تر از مهر شده است. این در حالی است که قیمت هر متر واحد مسکونی در دومین ماه از پاییز سال جاری 2/62‌درصد نسبت به آبان سال گذشته افزایش یافته است. قیمت هر متر خانه در پایتخت در آبان سال گذشته 46 میلیون و 700 هزار تومان بوده است. باید توجه داشت که این ارقام براساس میانگین قیمت یک متر خانه در کل پایتخت محاسبه شده و قیمت خانه در هر منطقه متفاوت از این رقم است. از میان مناطق 22گانه پایتخت، بالاترین قیمت مسکن متری 134میلیون و 930 هزار تومان بوده که مربوط به منطقه یک است. در سوی دیگر این طیف، منطقه 18 قرار گرفته که قیمت هر متر خانه در آن طی آبان سال جاری 35 میلیون تومان برآورد شده است.

کاهش ساخت مسکن در دولت سیزدهم

بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و پژوهشگر اقتصاد مسکن با بیان اینکه ساختار آماردهی در بخش مسکن در بانک مرکزی و مرکز آمار بسیار ضعیف است و موضوعات متعددی در بخش مسکن را باید آمارگیری کنیم تا به عدد واقعی برسیم،‌‌ به هم‌میهن گفت: «بنابراین آمارهای ارائه‌شده با ابهامات بسیاری مواجه است. آمارگیری‌ای که امروز انجام می‌شود، بسیار ساده است و این آمارها بر مبنای کار کارشناسی انجام می‌شود، از این رو سیاست‌گذاری در این حوزه نیز اشتباه می‌شود.» او با بیان اینکه هدف‌گذاری برای ساخت یک میلیون مسکن صحیح است،‌ اظهار کرد: «بیش از دو دهه است که هر ساله باید یک میلیون مسکن ساخته شود اما در نهایت 300هزار واحد مسکن تولید می‌شود و این رقم در دو سال اخیر نیز کاهش یافته و به 200هزار واحدمسکن رسیده است. حال کشور با کمبود بالای مسکن مواجه شده و می‌خواهد در شرایط اقتصادی کنونی، نیاز مسکن را تامین کند که امری نشدنی است. زیرا ساخت این میزان مسکن به بودجه وسیعی نیاز دارد.» او با اشاره به اینکه معاملات مسکن روند کاهشی داشته است، تصریح کرد: «در سال 90 رکود مسکن سه‌سال‌ونیم طول کشید اما یکباره فنر جمع‌شده آن باز شد و شاهد رشد بیش از 150‌درصد قیمت مسکن بودیم. رکود مسکن به معنای این نیست که روند افزایشی قیمت مسکن متوقف شده است. عدم تولید در ساخت مسکن موجب شده تا با وجود تقاضای موجود، مسکن موردنظر تامین نشود. در این شرایط اقتصادی و با این میزان تسهیلات نمی‌توان انتظار ساخت یک میلیون مسکن را در کشور داشت.» این کارشناس با اشاره به اینکه آمریکا در سال گذشته بیش از یک میلیون مسکن به شیوه‌های مختلف تولید کرد که گردش مالی آن دو هزار میلیارد دلار بود، اعلام کرد: «ساخت یک میلیون مسکن یعنی تخصیص یک میلیارد دلار اعتبار. به نظر شما در شرایط کنونی این میزان اعتبار وجود دارد؟ نه در بدنه دولتی و نه در بدنه بخش خصوصی، این اعتبار وجود ندارد.»

آمارهای بانک مرکزی در حوزه مسکن ایراد ذاتی دارد

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن نیز با بیان اینکه فرایند آمارهایی که توسط بانک مرکزی در حوزه مسکن اعلام می‌شود، ایراد ذاتی دارد، به هم‌میهن گفت: «از آنجا که این آمارها صرفاً محدود به نواحی خاصی از شهر تهران است و مبنا و الگویی برای سایر کلان‌شهرها می‌شود، ایراد دارد. بنابراین از مسئولان دولت سیزدهم خواسته شد ایرادات آن را برطرف کنند و مجدداً انتشار دهند اما بعد از چند ماه توقف آمار، مجدداً به سبک گذشته آمارها اعلام شد. اختلاف قیمتی میان شهر تهران و سایر کلانشهرها وجود دارد؛ به‌طوری‌که بالاترین قیمت‌ها، برای مسکن شهر تهران است و نباید این ارقام مبنایی برای اعلام قیمت مسکن باشد زیرا آثار روانی خواهد داشت. این شیوه آماردهی که برای تمام شهر تهران میانگین قیمتی مبنا قرار مِی‌گیرد نیز اشتباه است زیرا قیمت مسکن در بالاترین و پایین‌ترین منطقه تهران 10 برابر است.» او با تاکید بر اینکه خطاهای آماری زیادی در این شیوه آماردهی از سوی بانک مرکزی وجود دارد، تاکید کرد: «این آمار مبنای تصمیم‌گیری برای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن می‌شود، از طرفی علاوه بر بانک مرکزی، مرکز و دفتر اقتصاد مسکن وزارتخانه نیز آمارهایی در حوزه مسکن متناسب با شاخص‌های تعیین‌کننده خودشان اعلام می‌کنند و محل اختلاف است. مسکن کالای یونیک است بنابراین برای هر مسکنی قیمت خاص خود را دارد. براساس آمار منتشرشده حجم معاملات نسبت به سال گذشته نصف شده است و این آمار بیانگر آن است که از دقت آماری کافی برخوردار نیست و جای سوال دارد.» این کارشناس با بیان اینکه قیمت مسکن باید محله به محله و منطقه به منطقه اعلام قیمت شود،‌ اظهار کرد: «در بازار تورمی باید به مدل انتشار آمار حساس بود. در حال حاضر سیاست‌‌های دولت تحریک و افزایش عرضه است. ما در این شرایط هر میزان مسکن ساخته شود به دلیل عدم اجرای سیاست‌های مالیاتی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و پرداخت مالیات از محل خرید و فروش، کافی نخواهد بود و همچنان با کمبود مسکن مواجه خواهیم بود و مهمتر اینکه نمی‌توان مانع از افزایش قیمت مسکن شد.» ایلاتی با بیان اینکه تورم اعلام‌شده در حوزه مسکن با تورم موجود در کشور تفاوت معناداری دارد و نشان‌دهنده ایراد در آمار اعلامی است، تاکید کرد: «با وجود اینکه دولت در ساخت مسکن اقدامات مثبتی داشته است اما به دلیل عدم همراهی مجلس در بخش مالیات از مسکن موفقیتی کسب نشده است. مصوبه مالیات‌های مستقیم و سوداگری مسکن به دلیل اختلافی تبدیل به قانون نشده است و مادامی که این قانون مالیاتی اجرایی نشود، وضعیت مسکن روند افزایش قیمت را خواهد داشت. بنابراین در صورتی که سال آینده از بخش سوداگری مسکن مالیات دریافت شود و از تمامی خانه‌های خالی نیز مالیات اخذ شود، می‌توان امیدوار بود که توقف افزایش قیمت مسکن را شاهد خواهیم بود. دولت برای سال آینده در تلاش است که درآمدهای خود را از محل مالیات‌ها افزایش دهد که البته این افزایش درآمد نباید از محل تولید باشد.» او ‌ تصریح کرد: «در کشورهایی که مبنای مالیاتی دارند 11 تا 30‌درصد از مالیات‌ها از محل مالیات‌های مسکن تامین می‌شود اما در ایران زیر دو ‌درصد است درحالی‌که می‌توان محل درآمدهای مسکن را 10‌درصد افزایش داد. اگر سیاست‌های مالیاتی اجرایی شود و قانون مالیات بر سوداگری مسکن را تعیین‌تکلیف کنند، از این محل می‌توان مانع از جهش قیمت مسکن شد.»