برای نقدینگی ریالی مردم برنامه بریزید

سیدطه‌حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند

وزیر اقتصاد اخیراً با اشاره به میزان سرمایه‌های ارزی در اختیار مردم اعلام کرد که «ارز خانگی در کشور بین ۲۰ تا ۴۰ میلیارد دلار است و این ارزها می‌تواند از طریق انتشار اوراق سلف ارزی در بازار سرمایه مولد شود و به کار افتد.» این نگاه مولدسازانه وزیر اقتصاد در مورد سرمایه‌های ارزی خانگی قابل تقدیر است و قطعاً در صورت عملیاتی شدن، به اقتصاد کشور کمک خواهد کرد؛ اما مسئله‌ای که وجود دارد این است که ترغیب ورود سرمایه‌های ارزی مردم به چرخه اقتصاد، در زمانی که به صورت ارزی آرام گرفته است؛ کاری بسیار دشوار به شمار می‌رود.

نکته دیگر اینکه در مقابل این ارزها که معادل حداکثر 3هزار همت است؛ مردم حدود 9هزار همت نقدینگی در بانک‌ها دارند که وارد کردن آن به چرخه اقتصادی بسیار راحت‌تر از گزینه اول است. به بیان دیگر، تمرکز دولت بر ورود سرمایه‌های ریالی و شفاف مردم، نسبت به تلاش برای ورود سرمایه ارزی خانگی که میزان دقیق آن نامشخص و تخمینی است؛ نتیجه‌بخش‌تر خواهد بود و حتی بهتر است بگوییم؛ به واقعیت و عملیاتی شدن، نزدیک‌تر است.

موضوع مهم دیگری که مطرح است؛ نقطه هدف این سرمایه‌هاست که باید لحاظ شود. در این مورد می‌توان با قاطعیت گفت بازار مسکن تنها بخشی است که توان جذب این میزان نقدینگی را خواهد داشت؛ بنابراین دولت با برنامه‌ریزی و ریل‌گذاری برای ورود سرمایه‌های ریالی مردم به ساخت و ساز مسکن و بهره‌مندی آنان از سود و ارزش افزوده این بخش، هم چالش مسکن را برطرف نموده و هم نگرانی آنان از کاهش ارزش سرمایه‌های خود را رفع خواهد کرد.

سال‌هاست که بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن کشور تناسبی وجود ندارد. این بازار طی سال‌های اخیر با اضافه شدن تقاضاهای جدید و عدم پاسخ به این نیازها و در نتیجه انباشت حجم بسیار بالای تقاضا مواجه شده است. این انباشت امروز ما را با یک کسری 5 میلیون واحدی مواجه کرده و اگر روند به همین شکل ادامه داشته باشد؛ این کسری در سال1410 حتی به 12 میلیون واحد نیز خواهد رسید.

عادی شدن وضعیت بازار مسکن یعنی باید سالانه در کشور 1/5 میلیون واحد مسکونی ساخته شود؛ چیزی که در حال حاضر با آن فاصله زیادی داریم. این اعداد و ارقام نشان می‌دهد مسئله مسکن که امروز به یک بحران عمیق تبدیل شده است؛ با شیوه‌های عادی و راه‌حل‌های معمول سنتی قابل حل نیست و باید با کمک نخبگان و راهکارهای مدرن و مبتنی بر پژوهش برای آن چاره‌اندیشی کرد. به‌‌رغم اینکه قوانین متعدد در کشور مانند «قانون اساسی»، ‌«قانون جهش تولید و تأمین مسکن» و «قانون برنامه هفتم توسعه» دولت را ملزم به ساخت مسکن کرده‌ است؛ اما باید واقعیت را پذیرفت که امروز دیگر دولت به تنهایی قادر به حل چالش مسکن نیست.

اگرچه ما برای فروش متری در کشور از سال 1389 قوانینی وضع کرده‌ایم و طرح فروش متری در بورس هم در این مدت مطرح بوده است؛ اما محدود ماندن به بورس برای فروش متری یک راهکار منسوخ‌شده و تاکنون هم پاسخگوی این بازار پیچیده نبوده است. بازار مسکن پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و عرضه آن در بورس نیز به نوبه خود چالش‌های جدیدی را به وجود می‌آورد.

در بحث خرید و فروش سکه، خودرو یا هر کالای دیگر در بورس یا بورس کالا، خریدار به طور کامل مشخصات سهام و کالای خریداری شده و زمان تحویل آن را رؤیت می‌کند ولی در مورد مسکن این‌طور نیست، مسکن متغیرهای بسیاری دارد؛ مثلاً نوع مصالح یا امکانات آن با یکدیگر متفاوت است. بنابراین باید سازوکاری تعریف شود که مشخص کند خریدار سهام یا واحد، یک متر یا سهم از چه ملکی با چه جزئیات اجرایی و قلم کالایی را خریداری کرده است.

در صورتی که موفق به پیاده‌سازی چنین اطلاعاتی در بستر بورس شویم، باید تعداد بسیار زیادی ناظر و کارمند را به استخدام بورس درآوریم و در صورت توفیق که دور از ذهن است؛ مسیری دقیقاً بر خلاف اصل ۴۳ و ۴۴ قانون اساسی را طی کرده‌ایم. بنابراین، قوانین و دستورالعمل‌های موجود با توجه به شرایط امروز نیاز به اصلاح و بازنگری دارد. مثلاً امروز پلتفرم‌هایی آنلاین برای فروش متری یا خرده‌فروشی ساختمان پدید آمده است. این پلتفرم‌ها در صورت قرار گرفتن در یک ساختار قانونی و نظارتی مطمئن و محکم، به طرز معجزه‌آسایی توان جذب سرمایه‌های خردی که مدام بین بازارهای نامولد سرگردان است را دارند.