پشت پرده کاهش تورم اجاره مسکن
تورم اجاره در مرداد به ۳۱.۸ درصد و پایینترین سطح از آذر ۱۴۰۱ رسیده است؛ اما آیا این کاهش از آرامش بازار حکایت داشته است؟ بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن به تجارتنیوز میگوید مستاجران کمتوان دیگر توان پرداخت اجاره بیشتر را ندارند و ناچار به مهاجرت معکوس شدهاند.
به گزارش هممیهن آنلاین و به نقل از تجارت نیوز، گزارش تورم مرکز آمار از ادامه روند نزولی تورم اجاره خبر میدهد؛ بهطوری که تورم نقطه به نقطه در مردادماه به عدد ۳۱.۸ درصد رسیده و نسبت به آذرماه ۱۴۰۱ در پایینترین سطح قرار گرفته است.
کاهش این شاخص در شرایطی رخ داده که فشار هزینههای زندگی همچنان بر مستاجران سنگینی میکند و قیمتهای پیشنهادی در بازار اجاره نیز در بسیاری از موارد تصویری متفاوت از بازار را نشان میدهند.
همین تناقض این پرسش را مطرح میکند که آیا بازار اجاره واقعا در مسیر آرامش قرار گرفته یا مستاجران به نقطهای رسیدهاند که دیگر توان پذیرش افزایشهای بیشتر را ندارند؟
تغییرات بازار مسکن را نمیتوان با آمارهای ماهانه ارزیابی کرد
بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با تجارتنیوز بیان کرد: «مسکن موضوعی نیست که بتوان تغییرات آن را با آمارهای ماهانه ارزیابی کرد؛ زیرا عوامل بسیار متعددی بر این بازار اثرگذار هستند.»
او افزود: «از سوی دیگر، بازار مسکن بازاری بلندمدت است و برای ارزیابی آن باید معاملات به میزان قابل قبولی صورت گیرد. حتی سیاستهایی که برای کنترل بازار اجاره، از جمله تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها، اعمال شدهاند، عمدتاً تاثیرات مقطعی و کوتاهمدتی بر بازار دارند.»
آمارگیری از بازاری صورت میگیرد که عملا معاملهای در آن انجام نشده است
ستاریان درباره ارزیابی تحولات بازار مسکن بر مبنای آمارهای رسمی گفت: «زمانی که آمار معاملات مسکن را بررسی میکنیم، در واقع درباره بازاری آمار میگیریم که تقریبا معاملهای در آن صورت نگرفته است.»
او افزود: «برای مثال، در شهری که باید ماهانه حدود ۵۰ هزار معامله انجام شود، نمیتوان آمار ۴۰۰ یا ۵۰۰ معامله را با آمار ۵۰ هزار معامله در سالهای گذشته مقایسه کرد. در چنین شرایطی مشخص است که بازار اساسا شرایط عادی معامله را نداشته است.»
معاملات فعلی نمیتوانند مبنای دقیقی برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن باشند
ستاریان گفت: «آمار زمانی قابلیت ارزیابی و مقایسه دارد که عموم معاملات در شرایط عادی بازار صورت گرفته باشند. در شرایط فعلی، بخش عمده افرادی که اقدام به فروش میکنند ممکن است به دلیل فشار مالی، تصمیم به مهاجرت، تعهدات مالی مانند چک یا سایر مشکلات ناچار باشند ملک خود را حتی با قیمتی بسیار پایینتر به فروش برسانند. بنابراین نمیتوان چنین معاملاتی را مبنای دقیقی برای ارزیابی وضعیت کلی بازار قرار داد.»
مستاجران توان پرداخت اجارههای بالاتر را ندارند و مجبور به مهاجرت معکوس شدهاند
این کارشناس بازار مسکن درباره آمار کاهش نرخ اجارهبها توضیح داد: «در بازار اجاره نیز تقریبا با همین وضعیت مواجه هستیم. مستاجرانی که بیش از این توان پرداخت اجارهبها نداشتهاند، یا در همان ملک مسکونی خود باقی مانده و افزایش ۲۵ درصدی را پذیرفتهاند، یا اگر ناچار به جابهجایی شدهاند، کوچ معکوس کرده و به مناطقی رفتهاند که ممکن است متناسب با شرایط و شان زندگی آنها نبوده باشد.»
او افزود: «از سوی دیگر، در قراردادهای اجاره نیز مشخص نیست رقمی که ثبت میشود، واقعا تمام مبلغ مورد توافق میان موجر و مستاجر باشد یا توافقات دیگری در پس قرارداد صورت گرفته باشد. ممکن است چکهایی صادر شده یا پرداختها و توافقات دیگری خارج از مبلغ ثبتشده در قرارداد وجود داشته باشد که در آمار رسمی وجود ندارد.»
بازار مسکن باید در دوره یک تا ۲ ساله ارزیابی شود
ستاریان درباره ارزیابی و آماردهی از بازار مسکن توضیح داد: «در هر صورت، مسکن و عوامل مرتبط با آن را نمیتوان در یک مقطع کوتاه ارزیابی کرد. دوره ارزیابی این بازار بلندمدت است و باید در بازههای یک یا دو ساله بررسی کرد که وضعیت مسکن و پارامترهای مختلف مرتبط با آن، اعم از اجاره، معاملات، سرمایهگذاری و سایر مسائل، چه تغییری کرده است.»
آمار اجارهبها در روستاها و شهرهای کوچک با شهرهای بزرگ تجمیع میشود
بررسیهای تجارتنیوز نشان میدهد که در حال حاضر فاصله قابل توجهی میان آمارهای رسمی و قیمتهای پیشنهادی در بازار اجاره وجود دارد؛ در برخی از فایلها قیمت اجاره خانه ۵۰ درصد و گاه تا ۱۰۰ درصد هم افزایش یافته است. با این حال، دلیل این اختلاف چیست؟
ستاریان در پاسخ به این پرسش اظهار کرد: «این آمار بهصورت تجمیعی محاسبه میشود. برای مثال، اجارهبها در روستاها نیز در محاسبات قرار میگیرد. در شهرهای بسیار کوچک ممکن است اساسا تغییر و تحول قابل توجهی در بازار رخ نداده باشد و حتی برخی شهرها یا روستاها با تخلیه جمعیت مواجه باشند، اما آمار این مناطق نیز در کنار شهرهای بزرگ قرار میگیرد و در نهایت یک رقم و آمار بسیار کلی اعلام میشود.»
آمار بازار مسکن باید بر اساس شهرهای بزرگ، میانی و کوچک تفکیک شود
ستاریان درباره روش صحیح آمارگیری اظهار کرد: «این آمار باید تفکیک شود؛ به این معنا که وضعیت هر شهر بهصورت جداگانه مشخص شود و شهرهای بزرگ، شهرهای میانی و شهرهای کوچک نیز از یکدیگر تفکیک شوند. آمار باید چنین جزئیاتی داشته باشد تا بتوان بر مبنای آن کار کارشناسی انجام داد.»
این کارشناس بازار مسکن در پایان با تاکید بر اینکه احتمالا انتشار چنین آماری هدف دیگری دارد، گفت: «وقتی یک آمار کلی به این شکل اعلام میشود، عملا تنها یک عدد و آمار اعلام شده است.»
به کانال تلگرام هم میهن بپیوندید
به کانال بله هم میهن بپیوندید
به کانال روبیکا هم میهن بپیوندید
