کارنامه مسکن

بازار مسکن در رکودی عمیق فرو رفته اما قیمت‌ها بیداد می‌کند. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی که مربوط به آذر 1402 است متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به 74 میلیون تومان رسیده که نسبت به قیمت‌های شهریور 1400 یعنی زمان شروع به کار دولت سیزدهم 3/2برابر شده است. متوسط قیمت مسکن در نقطه شروع به کار دولت رئیسی هر مترمربع 31میلیون و 700 هزار تومان بود. اگر قیمت‌های اعلامی مرکز آمار مربوط به دی‌ماه را ملاک قرار دهیم وضعیت وخیم‌تر هم شده است. طبق گزارش این مرکز در دی‌ماه متوسط قیمت هر مترمربع مسکن به 80 میلیون تومان رسیده است.

وضعیت اجاره‌بهای مسکن نیز مشابه آن است. هرچند بانک مرکزی از فصل چهارم 1401 آمارهای این بخش را منتشر نکرده اما تورم 7/46درصدی قیمت اجاره در سال 1400 و تورم 3/49درصدی قیمت اجاره در 12 ماه منتهی به آذر 1401 نشان می‌دهد که قیمت‌ها در بخش اجاره مسکن از میانگین افزایش کل قیمت‌ها بالاتر بوده است. همچنین افزایش قیمت اجاره برخلاف انتظار در شهرهای متوسط و کوچک بیشتر بوده است؛ به‌طوری‌که آخرین تورم اعلامی اجاره در شهرهای متوسط 4/52درصد و در شهرهای کوچک 6/55درصد بوده است. یعنی با وجود آنکه در شهرهای کمتربرخوردار درآمد افراد به مانند شهرهای بزرگ قابل حصول و افزایش نیست اما خانوارها باید رشد قیمت‌های بیشتری را در بخش مسکن نسبت به شهرهای بزرگ تحمل کنند.

جایگاه نخست در سبد هزینه‌های خانوار به مسکن رسید

مسکن بیشترین درآمد ماهانه خانوار را می‌بلعد. مسکن به قدری گران شده که عمده درآمد افراد صرف هزینه‌های مربوط به مسکن می‌شود. خواه این هزینه اجاره ماهانه باشد خواه اقساط وام‌هایی که برای ودیعه یا خرید مسکن گرفته شده است.

این جایگاه برای مسکن را از ستون ضریب اهمیت کالاها در سبد هزینه خانوار می‌توان دید. ضریب اهمیت مسکن 36 درصد اعلام شده درحالی‌که ضریب اهمیت خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها 8/28درصد برآورد شده است. باقی گروه‌های کالایی نیز همگی ضرایبی کمتر از ۱۰ درصد دارند. قیمت متری ۸۰ میلیون تومان مسکن و اجاره‌های ماهانه بالای 10 میلیون تومان را وقتی با دستمزد هفت میلیون و 300 هزار تومانی تصویب‌شده امسال مقایسه می‌کنیم، به نظر می‌رسد خانوارها گویی با معجزه روزگار سپری می‌کنند.

این روزها بحث تعیین دستمزد داغ است. قرار است شورای عالی کار نرخ دستمزد سال 1403 را به‌زودی اعلام کند. هرچند که هنوز رقم سبد معیشت را هم اعلام نکرده‌اند و گذاشته‌اند دقیقه ۹۰ تا فرصت چانه‌زنی‌ها بسوزد و تبعات اجتماعی کمتری از نرخ‌های حداقلی اعلامی بگیرد، با این حال شنیده‌ها وضعیت چندان مناسبی را برای سال بعد تصویر نمی‌کند.

کارشناسان بازار کار می‌گویند با توجه به اینکه مجلس کف دستمزد را 5/10میلیون تومان تصویب کرده بنابراین افزایش ۴۰ درصدی حداقل دستمزد کارگران نیز حتمی است و جای چانه‌زنی ندارد. اما نمایندگان کارفرمایی از شنیدن این عدد از کوره در می‌روند و می‌گویند مجلس نمی‌تواند برای ما تعیین‌تکلیف کند. وقتی از نمایندگان کارفرمایی می‌پرسیم کارگر چگونه با هفت میلیون تومان زندگی کند؟ می‌گویند مگر وظیفه کارفرماست که تمام هزینه‌های زندگی کارگر را تامین کند، پس دولت چه وظیفه‌ای دارد؟

کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی

دولت وعده داد سالی یک میلیون مسکن بسازد. دو سال اول که گذشت و توفیقی حاصل نشد، گفتند ما نگفتیم سالی یک میلیون مسکن. گفتیم طی چهار سال، چهار میلیون مسکن. طبق این وعده، دولت ظرف یک‌ونیم سال باقی‌مانده از عمر خود باید چهار میلیون مسکن تحویل دهد اما هنوز درگیر جور کردن زمین‌های طرح نهضت ملی و وام‌های آن است.

مسئولان وقتی پشت میز کنفرانس می‌نشینند با خوش‌بینی آمارهایی از اقدامات انجام‌شده می‌گویند که خیال ساخت چهار میلیون مسکن را واقعی نشان می‌دهد. ولی آمارهای اعلامی پروانه‌های ساختمانی چیز دیگری می‌گوید. براساس اعلام بانک مرکزی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری در سال 1400 و 1401 به ترتیب 8/25 و 7/7 درصد کاهش یافته است. این افت در سال جاری هم ادامه پیدا کرده و در آخرین آمار اعلامی که مربوط به سه‌ماهه دوم سال 1402 است، افت 8/7درصدی داشته است.

برآورد سطح زیربنای طبقات ساختمانی براساس پروانه‌های صادرشده هم وضعیت مشابهی دارد. در سال 1400 این شاخص 7/17 درصد کاهش پیدا کرده، در سال 1401 حدود ۲ درصد افت اتفاق افتاده و در سه‌ماهه دوم سال 1402، 4/1درصد کاهش داشته است.

سرمایه گذاری بخش خصوصی افزایش یافت

بخش خصوصی در سه‌ماهه دوم امسال 226 هزار میلیارد تومان در بخش ساختمان سرمایه‌گذاری کرده است. طبق جداول اعلامی بانک مرکزی این سرمایه‌گذاری 56 درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل بوده است.

در دو سال قبل هم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان افزایش داشته است. در سال 1400 بیش از 40 درصد رشد و در سال 1401 حدود 34 درصد رشد ثبت شده است.  حال می‌پردازیم به پاسخ این پرسش که چرا با وجود رشد سرمایه‌گذاری در این حوزه، تولید کمترشده را باید در قیمت مصالح ساختمانی و خدمات این بخش جست‌وجو کرد.

رشد بالای 50 درصد بهای خدمات ساختمانی

در دوسال‌ونیم گذشته بهای خدمات ساختمانی و مصالح ساختمانی هر دو افزایشی بوده و این رشد در بخش خدمات بیشتر به چشم می‌خورد.

تورم خدمات ساختمانی در سال 1400 بیش از 64 درصد در سال 1401 بیش از 51 درصد و در سه‌ماهه دوم 1402 حدود 52 درصد افزایش داشته است. تورم مصالح ساختمانی نیز در سال 1400 بیش از 56 درصد، در سال 1401 بیش از 28 درصد و در سه‌ماهه دوم امسال بیش از 36 درصد بوده است.

این رشد قیمت‌ها در شرایطی است که تا تابستان امسال در بازار ارز و دارایی‌ها ثبات نسبی وجود داشت و از طرف دیگر رکود عمیق در بازار مسکن تقاضا را به نسبت عرضه در سطح پایین‌تری نگاه داشته است. اگر این دو عامل نبود چه‌بسا هزینه ساخت بیش از ارقامی که اعلام شده، افزایش پیدا می‌کرد.

رکورد قیمت دلاری

قیمت دلاری مسکن رکورد زد. درحالی‌که قیمت مسکن براساس دلار هر مترمربع به طور متوسط 1000 دلار بود و از این عدد بالاتر نمی‌رفت اما در ماه‌های اخیر قیمت هر مترمربع تا 1600 دلار افزایش یافته است. این رکورد در ماه‌های شهریور تا دی به دست آمده است. در دی‌ماه قیمت هر مترمربع مسکن 80 میلیون تومان و قیمت هر دلار در بازار آزاد حدود 50 هزار تومان بود. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌وگو با هم‌میهن گفت: اگر قیمت هر مترمربع مسکن را براساس دلار محاسبه کنیم می‌بینیم که نرخ دلاری مسکن به 1600 دلار رسیده است.

قیمت دلاری طی 30 سال گذشته از 1200 دلار بالاتر نرفته بود

او خاطرنشان کرد: قیمت مسکن به ازای هر مترمربع براساس دلار، همواره بین 1000 تا 1200 دلار بود. یعنی طی 30 سال گذشته هیچ‌گاه قیمت دلاری مسکن از 1200 دلار بیشتر نشده بود. به همین دلیل این پدیده از اتفاق جدیدی در بازار مسکن حکایت دارد. این اتفاق به معنی رشد قیمت مسکن بیش از تورم ایجادشده کل است. پورحاجت اظهار کرد: رشد قیمت مسکن می‌تواند تحت تاثیر انتظارات تورمی باشد که تا اردیبهشت‌ماه بسیار بالا بود. از سوی دیگر هزینه ساخت که مربوط به قیمت مصالح ساختمانی و خدمات این بخش است نیز به‌طور قابل‌ملاحظه‌ای طی یک‌سال‌ونیم گذشته افزایش داشته است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان متذکر شد: این رشد قیمت همزمان با رکود در بخش مسکن اتفاق افتاد. آمارها نشان می‌دهد نه افزایش تولید در بخش ساختمان رخ داده و نه شاهد افزایش معاملات بودیم. در شش ماه دوم رخوت سرمایه‌گذاری برای بخش خصوصی قابل ملاحظه است.

پورحاجت تاکید کرد: به دلیل آنکه ریسک و مخاطرات تولید افزایش پیدا کرده، انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یافته است. فضای کسب‌وکار برای بخش خصوصی پرچالش و آسیب است و در عین حال هیچ نظارتی بر بازار مسکن به‌رغم تمام وعده‌ها صورت نمی‌گیرد.

هزینه خدمات بدون نظارت افزایش می‌یابد

پورحاجت توضیح داد: وقتی از نظارت صحبت می‌کنیم منظور نظارت بر خدماتی است که در این حوزه ارائه می‌شود. اینکه شهرداری‌ها چقدر بر هزینه‌های خدمات دریافتی افزوده‌اند مورد نظارت قرار نمی‌گیرد. هزینه‌های مترتب بر صدور پروانه‌های ساختمانی بدون در نظر گرفتن شرایط مسکن در کشور افزایش می‌یابد و هیچ ارگانی بر این موضوع نظارت نمی‌کند.  دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان عنوان کرد: به جز شهرداری سایر دستگاه‌های خدمات‌رسان مثل شرکت توزیع برق، آبفا، سازمان‌های نظام مهندسی و... نیز بر قیمت هزینه‌ها افزوده‌‌اند. فقط سازمان نظام مهندسی از ابتدای امسال 90 درصد تعرفه‌ها را افزایش داده است.

به گفته او اگر قرار است تولید مسکن دو برابر شود دولت باید شرایط را برای تولید تسهیل کند. تولیدکنندگان مجبورند در فضای کاملاً غیررقابتی بسته‌های خدماتی با کیفیت بسیار نازل را از این دستگاه‌های عریض و طویل دریافت کنند. لذا شرایطی که امروز به‌وجود آمده شرایط پرمخاطره‌تری را در آینده ایجاد خواهد کرد.

رکود معاملات

کارشناسان مسکن معتقدند افت اندکی که طی چند ماه گذشته در قیمت‌های مسکن شاهد بودیم به دلیل رکود معاملات است. در دی‌ماه با شروع دوباره معاملات و جنب‌وجوش ناشی از ماه‌های انتهایی سال، بار دیگر قیمت نیز در شیب افزایشی  بازار مسکن سال 1402 را در حالی پشت سر گذاشت که رکود معاملات، اصلی‌ترین مشخصه آن بود. تورم و سیاست‌های انقباضی دولت، اندک مشتریان باقیمانده در بازار مسکن را به بازارهای دیگر هدایت کرد و حالا با وجود کاهش نسبی قیمت مسکن، همچنان توان اقتصادی برای خرید خانه در جامعه وجود ندارد.

حالا که سال 1402 به ماه‌ها و روزهای انتهایی خود رسیده برخی کارشناسان معتقدند هیجانات ناشی از نوسان دوباره قیمت دلار و نزدیکی به سال نو ممکن است باعث جنب‌وجوش کوچکی در بازار شده باشد کمااینکه با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال 1402 بازار مسکن مطابق انتظار مقداری رشد کرد و قیمت هر متر خانه در تهران به 80 میلیون و 610 هزار تومان رسید.

کارشناسان سه سناریو برای بازار مسکن در پایان سال محتمل می‌دانند. ۱- جهش و رشد شارپی قیمت به‌طوری که ماهانه ۱۰ درصد و بیشتر را شاهد باشیم. ۲- رشد خفیف ماهانه حدود ۲ درصد و ۳- کاهش خفیف.

با در نظر گرفتن شرایط سیاسی و شاخص اقتصاد کلان از جمله کاهش نرخ رشد نقدینگی و پایه پولی در ماه‌های اخیر، سناریوی دوم به‌عنوان حالت میانه محتمل‌ترین سناریو عنوان می‌شود.

دولت سیزدهم و عملکرد غیرقابل دفاعش

یک‌سال‌ونیم دیگر عمر دولت سیزدهم به پایان می‌رسد. رئیسی با وعده‌های بی‌شماری به میدان آمد و نتوانست این وعده‌ها را محقق کند. ساخت و کنترل قیمت مسکن بعد از تورم جزو مهمترین برنامه‌های دولت سیزدهم بود.  همان ابتدا که ابراهیم رئیسی وعده ساخت چهار میلیون مسکن را داد کارشناسان طی مصاحبه‌هایی اعلام کردند که این وعده عملیاتی نیست. بانک‌ها اعلام کردند که توان پرداخت تسهیلات چندصدهزار تومانی را ندارند و وزارتخانه‌ها زیر بار تخصیص زمین‌های مازاد خود برای اجرای طرح نرفتند. امروز همچنان دولت بر اجرای این وعده خود پافشاری می‌کند. هنوز از تسهیلات تخصیص‌یافته و زمین‌های درنظرگرفته‌شده برای طرح نهضت ملی آمار می‌دهند. حال آنکه این آمارها با وعده‌های داده‌شده فاصله‌ای اساسی دارد.