ریزش ادامهدار قیمت مسکن/جنگ ۱۲ روزه و خروج مهاجران از کشور معاملات بازار مسکن را قفل کرد
بازار مسکن طی دو سال اخیر با رکود سنگینی مواجه شده است و شاهد آن بودیم که معاملات بازار مسکن هر روز کاهش قابل توجهی را تجربه می‌کند.
بازار مسکن طی دو سال اخیر با رکود سنگینی مواجه شده است و شاهد آن بودیم که معاملات بازار مسکن هر روز کاهش قابل توجهی را تجربه می‌کند. حتی آمار معاملات برخی از شهرها و بخش‌ها در کشور نزدیک به صفر شده است. بسیاری از کارشناسان علت این موضوع را تورم و عدم نقدینگی می‌دانند و عقیده دارند که طی سال‌های پیش رو شرایط بازار مسکن وخیم‌تر خواهد بود.
در چنین شرایطی حمله و تنش‌های نظامی، همچنین خروج مهاجران غیرمجاز افغان در کشور باعث شده که بازار مسکن با بحران عمیق‌تری مواجه شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که از نیمه خردادماه تا به امروز حجم معاملات املاک در تهران و برخی از کلانشهرها به پایین‌ترین سطح خود طی سال‌های اخیر رسیده و بنابر گفته مشاوران املاک، معاملات در برخی مناطق به ارقام تک‌رقمی محدود شده و حتی ممکن است طی یک هفته یک معامله انجام شود.
یکی از دلایل مهم کاهش معاملات در بازار مسکن را می‌توان شرایط جنگی و خروج مهاجران غیرمجاز دانست. برخی خریداران و فروشندگان مسکن به علت عدم قطعیت در شرایط جنگی دست نگاه داشته‌اند و به نوعی به معاملات خود توقف داده‌اند تا به مرور شرایط کشور به حالت نرمال بازگردد تا در نهایت بتوانند در شرایط باثبات معاملات خود را انجام دهند.
فعالان حوزه مسکن عقیده دارند معامله در شرایط فعلی سندیت چندانی ندارد و ممکن است به واسطه تغییر شرایط سیاسی یا اقتصادی شاهد آن باشیم که قیمت‌ها افزایش یا کاهش چشمگیری داشته باشد و دو طرف معامله‌گر به جای سود، زیان را تجربه کنند.
تغییر شرایط از نیمه خردادماه تا به امروز باعث شده که بازار مسکن رکود بیش از گذشته را تجربه کند. فعالان حوزه مسکن مهم‌ترین دلایل این رکود را افزایش غیرقابل کنترل قیمت مسکن و نبود نقدینگی کافی در سطح جامعه می‌دانند. آمارها نشان می‌دهد افزایش قیمت‌ها به حدی بوده است که اغلب متقاضیان مصرفی برای خرید خانه امکان تأمین منابع مالی لازم را ندارند. در چنین شرایطی، بازار در رکودی عمیق فرو رفته و برخی از مالکان که نیاز به پول فوری داشتند ناچار به کاهش قیمت یا تغییر شرایط شده‌اند، اما حتی این موارد نیز تاثیری در رونق بازار نداشته و همچنان این بازار در رکود به سر می‌برد.
تشدید رکود با آغاز جنگ
بیست‌وسومین روز خردادماه که حملات نظامی اسرائیل به ایران آغاز شد، این جنگ حدود ۱۲ روز به طول انجامید و تاثیر بسزایی در شرایط اقتصادی کشور داشت و باعث شد بازار مسکن نیز تیره و تار شود. افزایش تنش‌های نظامی و عدم قطعیت سیاسی و اقتصادی باعث شد استراتژی معامله‌کنندگان در این بازار تغییر کند. در این شرایط بسیاری از مالکان و خریداران به دنبال حفظ سرمایه خود، تصمیم گرفتند خرید یا فروش ملک را به تعویق بیندازند. برخی از فعالان بازار مسکن عقیده دارند این شرایط ناشی از موج روانی حملات نظامی است که افزایش نگرانی‌ها را در پی داشته است.
طی جنگ 12 روزه، اسرائیل به بسیاری از اماکن مسکونی در نقاط مختلف تهران حمله کرده است و همین موضوع باعث شده تا ساکنان مناطقی همچون چیتگر، افسریه و بخش‌هایی از مناطق مرکزی و شمالی تهران به فکر جابه‌جایی ملک و انتقال به مناطق امن‌تر بیفتند. به گفته یکی از مشاوران املاک در مرکز تهران برخی از خانواده‌ها با نگرانی از ناامنی‌ها به دنبال جابه‌جایی ملک‌های خود هستند اما این موضوع موقت است و در بلندمدت نظر این افراد تغییر خواهد کرد؛ چراکه جنگ اکنون تمام شده و اغلب مناطق تهران خصوصاً مرکز شهر یک آرامش نسبی را تجربه می‌کند.
«زهرا» که در منطقه افسریه زندگی می‌کند و به دنبال فروش خانه خود است به «هم‌میهن» گفت: «چندسالی است که من در افسریه زندگی می‌کنم و این محله همیشه آرام بود. اما با شروع جنگ به صورت ۲۴ ساعته خانه ما میزبان صدای پهپاد و انفجار و امثال این موارد بود و همین صداها باعث ترس ما شد و ما را مجبور به ترک تهران کرده است. من زمان جنگ از خانه بیرون نمی‌رفتم اما شنیدم که چند کوچه آن‌طرف‌تر خانه‌های مسکونی مورد حمله قرار گرفتند.
همین موضوع باعث شد که من و همسرم به دنبال تغییر محل زندگی خود بیفتیم. چند روزی می‌شود که خانه را به بنگاه سپرده‌ایم اما خبری از مشتری نیست. بنگاه نیز به ما گفت که فعلاً مشتری نیست و چندین ماه طول می‌کشد تا حداقل یک نفر فقط برای بازدید بیاید.»
«جواد» که چندسال پیش یک خانه در مرکز شهر خریداری کرده بود و در زمان تنش‌نظامی مجبور به ترک تهران شده بود، به «هم‌میهن» گفت: «من اهل تهران نیستم و خانواده من نیز در این شهر زندگی نمی‌کنند. همین موضوع سبب شد با شروع جنگ به شهرستان و کنار خانواده‌ام بازگردم. متاسفانه شرایط به گونه‌ای شد که محل کارم من را تعدیل کرد. در نهایت شرایط جنگی و تعدیل دست به دست یکدیگر دادند که خانه کوچک خودم را که در تهران داشتم به فروش بگذارم و برای کار جدید در شهرستان سرمایه‌ای اولیه و قابل قبول دست و پا کنم.»
به گفته یکی از مشاوران املاک در مرکز تهران، «در هفته‌های اخیر خانواده‌های زیادی با نگرانی از ناامنی سراغ ما آمدند و به دنبال اجاره یا خرید ملک در محله‌های جدید هستند اما فروش و معامله ملک در شرایط فعلی تقریباً غیرممکن است چراکه هیچ‌کس در شرایطی که با عدم ثبات روبه‌رو است معامله‌ای انجام نمی‌دهد چون تنها در زمان ثبات، قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کنند.»
به نظر می‌رسد که با توجه به شرایط فعلی در کوتاه‌مدت بازار مسکن از رکود خارج نشود. کارشناسان عقیده دارند تا زمانی که مشکلات کلان اقتصادی، افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و ریسک‌های سیاسی و امنیتی ادامه داشته باشد، نمی‌توان انتظار بهبود قابل توجهی در بازار مسکن داشت. در شرایط فعلی، بسیاری از خریداران و فروشندگان ترجیح می‌دهند دست نگه دارند تا وضعیت اقتصادی و سیاسی شفاف‌تر شود. افزایش افرادی که به دنبال فروش خانه هستند به صورت موقت است و در میان‌مدت با ثبات شرایط سیاسی در کشور این موردهای فروش نیز به صورت قابل توجهی کاهش خواهد یافت.
«وحید»، مشاور املاک در شمال تهران به «هم‌میهن» گفت: «از شروع جنگ تا به امروز تنها یک معامله در بنگاه ما انجام شده؛ این درحالی است که این بنگاه جزو بزرگترین بنگاه‌های شمال تهران به حساب می‌آید. با شروع جنگ بازار راکد ما راکدتر شد اما تا همین لحظه کاهش قیمتی نداشته‌ایم. حتی تمام سازندگان منازل نوساز و فروشندگان نیز در این چند روز تماسی برای کاهش قیمت نداشته‌اند و قیمت‌ها همانند گذشته است. به‌طور کلی یک جنگ چندروزه نمی‌تواند روند معاملات بازار مسکن را به یکباره برهم بزند.»
به گفته وحید شایعاتی درخصوص کاهش ۳۰تا ۴۰ درصدی قیمت مسکن در شمال تهران وجود دارد اما تا این لحظه هیچ‌یک از فروشندگان گامی برای کاهش قیمت برنداشته‌اند و همچنان معاملات مسکن در شمال تهران با قیمت بالا انجام می‌شود.
بخش عمده‌ای از مشاوران املاک در شمال تهران عقیده دارند که قیمت ملک کاهش نیافته و همچنان معاملات کم‌جان و با قیمت‌های قبلی پابرجاست. داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز چنین موضوعی را تایید می‌کند و عقیده دارد که همچنان بازار مسکن در رکود قرار دارد و ریزش‌های بیش از ۴۰ درصدی مطرح نیست.
در این بین برخی مطرح کرده‌اند که فروشندگان در شرایط فعلی حاضر هستند خانه خود را به جز پول نقد با سایر دارایی امن نیز معامله کنند که نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این خصوص توضیح داد: «این مسئله نیز چیز جدیدی نیست که بگوییم به خاطر شرایط جنگی اتفاق افتاده باشد. این موارد از گذشته در بازار وجود داشته و این اتحادیه نیز همواره از مردم خواسته تا معاملات خود را در بستری امن به انجام برسانند. به‌ویژه همواره نسبت به عقد قراردادهای خرید و فروش، رهن و اجاره واحدهای مسکونی به دلار و سایر ارزها و رمزارزها در فضای مجازی، هشدار داده بودیم و اعلام کردیم که چنین قراردادهایی به هیچ عنوان قابلیت رسیدگی در مراجع قضایی ندارد. لذا این موضوع نیز ربطی به شرایط جنگی نداشته و ندارد.»
صحبت‌های سازندگان مسکن که شامل انبوه‌سازان و پیمانکاران نیز می‌شود نشان می‌دهد حتی در مناطقی که مورد حمله قرار گرفته است احتمال کاهش قیمت مسکن دور از انتظار است و بازار می‌تواند تا چندین ماه به صورت قابل توجهی راکد باشد. علت عدم کاهش قیمت را می‌توان هزینه‌های ساخت و ساز که شامل مصالح و کارگران است، دانست؛ هزینه ساخت ساختمان به دلایل مختلفی از جمله خروج کارگران ارزان‌قیمت(کارگران مهاجر افغانستانی) افزایش یافته است، درنتیجه می‌توان انتظار داشت که قیمت مسکن در میان‌مدت به مرور روند رو به بالا را تجربه کند.
ارزانی خانه به دنبال خروج اتباع
یکی دیگر از عوامل موثر در کاهش قیمت مسکن در برخی از مناطق را می‌توان خروج و اخراج برخی از مهاجران افغانستانی دانست. به گفته فعالان حوزه مسکن این موضوع بر روی قیمت اجاره‌بهای منازل در جنوب تهران تاثیر‌گذار بوده و باعث تعدیل برخی از قیمت‌ها شده است اما همچنان رکود در بازار مسکن ادامه دارد.
طی هفته اخیر به دلایل مختلفی از جمله دلایل امنیتی شاهد اخراج اتباع غیرمجاز افغانستانی از کشور بودیم. در همین راستا حجت صدیقی، دادستان عمومی و انقلاب اسلامی نیز در 17 فروردین اعلام کرد که سال گذشته ۳۳ هزار و ۵۸۲ نفر از اتباع غیرمجاز افغانستانی قبل از ورود به خاک کشورمان از طریق مرز تایباد از سوی نیروهای مسلح کشورمان در مرزهای مشترک ایران و افغانستان شناسایی شدند. دادستان عمومی و انقلاب تایباد ادامه داد: روزانه اتباع غیرمجاز افغانستانی که در ۱۱ استان کشور از سوی نیروهای دستگاه‌های متولی شناسایی می‌شوند، بعد از ساماندهی و انجام مراحل قانونی از طریق مرز رسمی دوغارون تحویل مقامات این کشور می‌شوند.
روز جمعه رئیس مرکز امور اتباع و مهاجرین خارجی وزارت کشور اعلام کرد که افزون بر ۷۷۲ هزار نفر از اتباع غیرمجاز افغانستانی از ابتدای سال جاری تاکنون به کشورشان بازگشته‌اند، این تعداد تبعه غیرمجاز شناسایی شده در سراسر کشور از سه مرز میلک در استان سیستان و بلوچستان، ماهیرود در خراسان جنوبی و معبر دوغارون در خراسان رضوی به سمت وطن خود برگشته‌اند. ۶۷ درصد اتباع غیرمجاز از گذرگاه رسمی دوغارون، ۳۲ درصد از مرز میلک و یک درصد از مرز ماهیرود به سمت افغانستان عزیمت کرده‌اند.
بررسی‌های هم‌میهن نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از اتباع افغانستانی در جنوب تهران زندگی می‌کنند که با خروج این افراد میانگین قیمت اجاره‌بهای مسکن نیز کاهش یافته است. البته کاهش قیمت اجاره‌بهای مسکن مسئله‌ای نیست که بتوان طی چند روز بررسی کرد و حداقل باید یک ماه این شرایط در جریان باشد تا آرام آرام معاملات بازار مسکن راه خود را پیدا کند.
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران توضیح داد: «میزان خروج اتباع، عرضه ملک به بازار را مضاعف کرده است. تعداد فایل‌هایی که در مناطق خاص به بازار اضافه می‌شود، باعث شده که یک مقدار قیمت‌ها در خصوص اجاره در کنترل باشد. تعدادی آپارتمان و تعداد زیادی از خانه‌های کلنگی در دست اتباع بوده است. میانگین قیمت را که ببینید، سال ۱۴۰۴ میزان التهابات در بازار اجاره کمتر است. اجاره‌های منزل نسبت به سال قبل و توافقات مردم که ذیل شورای مسکن صورت می‌گیرد، یک مقدار نسبت به سال قبل بازار آرام‌تری داشته است.»
طی سال‌های گذشته بازار اجاره مسکن نیز به علت افزایش قیمت جابه‌جایی و خانه‌ها راکد شده و مستاجران ترجیح می‌دهند حتی به قیمت بالاتر چندسالی در یک خانه زندگی کنند. در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت که با خروج مهاجران افغانستانی از ایران به یکباره قیمت اجاره‌بهای مسکن شکسته شود؛ همه چیز به آرامی رخ خواهد داد.
«فخرالدین» صاحب بنگاه مشاور املاک در جنوب تهران به «هم‌میهن» گفت: «چند ماهی می‌شود که بازار مسکن دیگر مشتری ندارد و به نوعی شرایط کسب و کار ما خوب نیست، اما با شروع جنگ شرایط وخیم‌تر و بسیاری از خریداران و فروشندگان دست از معامله کشیدند تا شرایط به ثبات برسد. از شروع جنگ تا به امروز معاملات کاهش قابل توجهی داشته است ولی خروج اتباع افغان این شرایط را وخیم‌تر کرد. در محله ما بسیاری از صاحبان خانه با قیمت بالا خانه‌های خود را به اتباع افغان اجاره می‌دادند و اکنون با خروج این افراد از کشور به دنبال مستاجرهای جدید هستند ولی در این شرایط کمتر کسی خانه خود را جابه‌جا می‌کند و همین موضوع باعث رکود سنگین‌تر در معاملات بازار مسکن شده است.»
بررسی‌ها نشان می‌دهد بسیاری از خانوارهای تبعه افغانستانی در حاشیه تهران یا مناطق جنوبی زندگی می‌کردند و باتوجه به زندگی جمعی افراد، بسیاری از آنها با اجاره‌بهای بالا چندان مشکلی نداشتند. بخش عمده‌ای از اتباع افغانستانی که به صورت خودخواسته یا پایان مهلت برگه تردد ایران را ترک کردند، در خانه‌های اجاره‌ای سکونت داشتند و حال با خروج آنها نخست به تعداد خانه‌های اجاره‌ای افزوده شده و دوم به نظر می‌رسد در میان‌مدت شاهد کاهش قیمت جزیی در این بازار باشیم.
به نظر می‌رسد با خروج اتباع افغانستانی از کشور به مرور شاهد افزایش عرضه مسکن در برخی از مناطق کشور و تهران باشیم. در چنین شرایطی میزان تقاضا برای اجاره مسکن نیز تا حدودی کاهش می‌یابد و در نهایت شاهد آن خواهیم که میزان عرضه بیش از تقاضاست و در نهایت این موضوع باعث می‌شود که به مرور میانگین اجاره‌بهای مسکن در بسیاری از نقاط خصوصاً جنوب تهران کاهش چشمگیری داشته باشد.
مسکن ارزان نشد
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه شهرسازی در این خصوص به «هم‌میهن» گفت: حضور مهاجران، به‌ویژه در شهرهایی که فرصت‌های شغلی بیشتری وجود دارد، بر بازارهای مختلف کشور از جمله بازار مسکن اثرگذار بوده است. البته داده‌های مکانی شفاف نیست و با وجود اینکه قوانین جدید هم به این موضوع اشاره دارند، هنوز اطلاعات دقیقی در این زمینه موجود نیست. اما مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که الگوهای تازه‌ای در بازار اجاره شکل گرفته است.
وی افزود: یکی از این الگوها، اجاره یک واحد مسکونی توسط مالک ایرانی به چندین نفر از مهاجران است. این افراد معمولاً خانه را به صورت اشتراکی و حتی گاهی به شکل اجاره تخت یا تخت دوطبقه، اجاره می‌کنند. برای مثال، خانه‌ای در شهریار را سراغ دارم که به حدود ۴۰ نفر افغانستانی اجاره شده و هر فرد ماهی دو میلیون تومان پرداخت می‌کند. مجموعاً ۸۰ میلیون تومان اجاره ماهانه برای یک خانه! این روند باعث افزایش رقابت در بازار اجاره می‌شود و زوج‌های جوان ایرانی عملاً قدرت رقابت با این جریان را ندارند. همین مسئله فشار مضاعفی را به بازار اجاره وارد کرده است.
این فعال حوزه مسکن تاکید کرد: بازار اجاره معمولاً تحرک کمتری نسبت به بازار خریدوفروش ملک دارد. یک نکته مهم دیگر هم مربوط به هزینه نیروی کار است. خانه‌های کلنگی دو نوع قیمت‌گذاری دارند: مبلغ زمین و هزینه ساخت. در حال حاضر مالکان این خانه‌ها، کارگران افغانستانی را به عنوان نیروی کار ارزان‌تر در نظر می‌گیرند. اما پیش‌بینی می‌شود که در آینده‌ای نزدیک، هزینه نیروی کار بالاتر برود که می‌تواند قیمت خانه‌های کلنگی را کاهش دهد. نمونه‌های دیگری هم داریم که مستأجران خانه‌های کلنگی، از مهاجران افغان هستند و این تغییر تقاضا بر قیمت‌ها اثر می‌گذارد.
وی ادامه داد: منطقی است که با وقوع بحران، به‌ویژه در مناطق آسیب‌دیده، قیمت‌ها کاهش پیدا کند. ویژگی ملک با کالا متفاوت است؛ جابه‌جایی حتی یک متر می‌تواند قیمت را تغییر دهد. برای مثال، در دوره‌های بحران امنیتی، شاهدیم که فروشندگان در مناطق ناامن‌تر زیاد می‌شوند و خریداران به مناطق امن‌تر گرایش پیدا می‌کنند. پس کاهش قیمت در برخی مناطق بسیار محتمل است.
فروغمند اعرابی توضیح داد: برخلاف تجربه جهانی که بحران اقتصادی به کاهش قیمت مسکن منجر می‌شود، در ایران به دلایل متعدد چنین روندی کمتر دیده می‌شود. یکی از عوامل عمده، احتکار جدی مسکن و نبود مالیات مؤثر بر املاک است. صاحبان خانه می‌توانند عملاً ملک را بدون هزینه نگه دارند و تمایلی به فروش با قیمت پایین ندارند. حتی در بحران‌های گذشته نیز، کاهش جدی قیمت رخ نداده است اما امروز و برای اولین بار بعد از انقلاب یا جنگ، نشانه‌هایی از کاهش واقعی قیمت مسکن دیده می‌شود.
وی در نهایت گفت: به نظر من، شرایط امروز فرصتی است برای اصلاحات بنیادی در حوزه بازار و چارچوب‌های قانونی مسکن. سیاست‌گذاران می‌توانند هم اشتباه گذشته را تا حدی جبران کنند و هم برای آینده راهبردهای اساسی تعیین کنند. کاهش قیمت محتمل است و باید از این وضعیت برای ایجاد تحول ساختاری استفاده شود.
